Compartimos con ustedes un nuevo video publicado el pasado jueves, 3 de julio de 2025, en el que se presentan actualizaciones importantes sobre la UAD 3.6 y su implementación en el software Appraise It Pro.
🔍 Dato clave: En el minuto 47:00 del video podrás ver cómo luce la nueva forma directamente en el programa y las funciones que ya están disponibles para los tasadores.
📺 Ver el video completo:
Se espera una segunda parte con más detalles y novedades durante la próxima semana, así que ¡mantente atento!
UAD 3.6 – Lo que viene para los Tasadores – Seminario Web
📢 Publicado hoy – 30 de junio de 2025
Seminario Web en Vivo – 18 de junio de 2025 Tema: UAD 3.6 – Lo que viene para los Tasadores Inmobiliarios
Acompaña a los líderes de la industria Joel Baker y Shawn Telford de Cotality y a la mode technologies, junto a Lyle Radke y Ken DeFeo de Fannie Mae, en un seminario web en vivo celebrado el 18 de junio de 2025, enfocado en la nueva versión del Uniform Appraisal Dataset (UAD 3.6).
Análisis del Mercado de Bienes Ráices en Puerto Rico: Primeros Dos Trimestres 2021-2025
En este episodio del podcast, Giancarlo González, Fernando Rodríguez y el tasador Ed Daniel Rivera se reúnen para analizar las tendencias del mercado inmobiliario en Puerto Rico. A través de las ventas comparables registradas durante los dos primeros trimestres del año, discuten los cambios en precios, la demanda y los factores que están influyendo en el comportamiento del sector.
Por Qué el Análisis del Vecindario es Importante
Por Qué el Análisis del Vecindario es Importante: Evita Errores Costosos en la Tasación
Por Timothy Andersen, MAI, MSc., CDEI, MNAA Publicado: 16 de junio de 2025
❓Pregunta:
En una revisión reciente de uno de mis informes de tasación, la persona que revisó el informe indicó que mi análisis del vecindario era deficiente. Le pregunté qué significaba eso, y me indicó que debía familiarizarme con los requisitos de Fannie Mae para el ANÁLISIS DEL VECINDARIO. También me dijo que lo que incluí en mi informe era simplemente una recitación de datos, pero que (a) carecía de análisis e interpretación de las tendencias del vecindario, y que (b) por lo tanto, no analicé adecuadamente el vecindario como para reconciliar mis conclusiones sobre dichas tendencias y su impacto tanto en la determinación del uso más probable y adecuado (highest and best use) como en mi opinión final del valor. Mi conclusión fue apenas por encima del precio de contrato. ¿Qué es lo que realmente quiere el revisor de mí? ¡Hice lo que siempre hago en una tasación! ¡Ayuda!
✅Respuesta:
Cuando firmas la Certificación del informe, una de las declaraciones que haces es que desarrollaste tu opinión de valor y la comunicaste al cliente conforme a los Estándares 1 y 2 del USPAP.
Si no cumpliste con esos estándares y no justificaste adecuadamente por qué no lo hiciste, entonces, al firmar la Certificación, representaste falsamente el alcance de tu investigación, análisis y comunicación al cliente, lo cual constituye una violación clara de:
SR 2-1(b) (Estándar de Reporte),
la Regla de Ética,
la Regla de Competencia, y
la Regla de Conservación de Registros (Record Keeping Rule).
Por eso, es importante que examinemos cada uno de estos aspectos para entender cómo evitar este tipo de errores en el futuro y mejorar la calidad de tus informes.
El análisis del vecindario es un componente fundamental en la tasación de bienes raíces, ya que proporciona información clave sobre los factores que influyen en el valor de las propiedades, el análisis de riesgos y las decisiones de inversión.
Un análisis de vecindario completo implica:
Delimitar con precisión los límites del área,
Comprender los tipos de propiedades y los estilos arquitectónicos presentes,
Evaluar los cambios en el uso del suelo, y
Analizar las tendencias económicas actuales y futuras que puedan afectar el mercado inmobiliario en esa zona.
📍Definir los Límites del Vecindario
Delimitar con precisión los límites del vecindario es esencial. El tasador debe especificar claramente los límites norte, sur, este y oeste, o utilizar combinaciones direccionales como noroeste o sureste cuando sea necesario. Justificar estas delimitaciones asegura que las propiedades dentro del área definida sean realmente comparables al sujeto.
Una de las quejas más comunes de las agencias GSE (Fannie Mae, Freddie Mac) hacia los tasadores es la selección inadecuada de comparables, lo cual puede deberse a un desconocimiento del comportamiento y dinámica del vecindario en el momento del análisis.
🏘️Evaluar las Características del Vecindario
Comprender los tipos de propiedades predominantes y los estilos arquitectónicos del vecindario ofrece un contexto valioso. Por ejemplo, una alta presencia de casas de estilo victoriano puede indicar un inventario de viviendas más antiguo, lo cual podría atraer desarrolladores interesados en proyectos de rehabilitación o renovación. Reconocer este tipo de tendencias estructurales y de uso es crucial para realizar tasaciones precisas.
🏗️Monitorear Cambios en el Uso del Suelo y el Desarrollo
El tasador debe mantenerse informado sobre cambios en el uso del terreno, como zonas residenciales que se están transformando en usos comerciales (oficinas, hospederías tipo “bed and breakfast”, etc.). Identificar patrones como la compra de casas antiguas para demolición y desarrollo nuevo puede indicar cambios significativos en la dinámica del vecindario, lo cual impacta directamente tanto el valor de las propiedades como el riesgo para los inversionistas.
📊Evaluar las Tendencias Económicas
Factores económicos como los niveles de empleo, ingresos promedio y el desarrollo comercial local juegan un papel importante en la deseabilidad del vecindario y en el valor de las propiedades. Un análisis económico profundo permite al tasador anticipar movimientos del mercado, evaluar riesgos y brindar conclusiones de valor más precisas y fundamentadas.
⚠️Implicaciones para los Tasadores
No realizar un análisis detallado del vecindario como parte del informe puede resultar en informes incompletos o deficientes, lo que conlleva críticas por parte de revisores o incluso señalamientos por parte de autoridades estatales de tasación.
Se recomienda a los tasadores llevar a cabo un análisis exhaustivo y bien documentado del vecindario, asegurándose de que sus informes reflejen con exactitud las condiciones actuales del mercado y las características relevantes del entorno.
✅5 Conclusiones Clave
1- El análisis del vecindario es esencial para una tasación precisa y objetiva Un análisis completo del vecindario brinda el contexto necesario para estimar el valor de una propiedad, ayudando al tasador a realizar comparaciones fundamentadas.
2- Definir claramente los límites del vecindario es fundamental El tasador debe especificar con precisión los límites geográficos para garantizar que esté evaluando propiedades dentro de un área de mercado relevante y comparable.
3- Comprender las tendencias en el uso del suelo permite anticipar cambios en el mercado Observar transformaciones, como conversiones de propiedades residenciales a usos comerciales, puede revelar dinámicas que afectan directamente el valor inmobiliario.
4- Los factores económicos influyen en el valor de las propiedades Tasadores deben considerar aspectos como tasas de empleo, niveles de ingreso y crecimiento del comercio local, ya que impactan la deseabilidad del vecindario y las tendencias del mercado.
5- Un análisis del vecindario incompleto puede generar críticas y observaciones Revisores e incluso autoridades estatales pueden señalar informes que carezcan de una investigación adecuada del entorno, lo que resalta la importancia de una documentación detallada.
📝Resumen Final
Un análisis detallado del vecindario es indispensable en cualquier tasación inmobiliaria. Este permite comprender con mayor profundidad los factores que afectan el valor de una propiedad. Al examinar con cuidado los límites del vecindario, sus características predominantes, los cambios en el uso del suelo y las tendencias económicas, el tasador puede ofrecer valoraciones precisas, confiables y alineadas con los estándares de la industria.
Comprendiendo el Nuevo Enfoque del UAD 3.6 sobre Defectos, Daños y Deficiencias
Comprendiendo el Nuevo Enfoque del UAD 3.6 sobre Defectos, Daños y Deficiencias
Lo que todo tasador debe saber
Have you reviewed how UAD 3.6 completely restructures the way we document property defects?
Page 37 of Appendix C-1 URAR
The upcoming Uniform Appraisal Dataset 3.6 introduces a substantial change to how appraisers will record and report property issues. While no one has fully implemented this system yet (form-filling software vendors are still incorporating these changes), understanding what’s coming gives you valuable time to adapt your workflow methodically.
Let me walk you through exactly what’s changing, why it matters, and how to prepare your practice…
The New Structure: A Section-by-Section Breakdown
UAD 3.6 introduces a comprehensive, structured framework for documenting defects, damages, and deficiencies. Unlike the current approach, which often varies by appraiser preference, the new system standardizes documentation across six distinct property sections:
Site – Issues related to the land, access, drainage, etc.
Dwelling Exterior – Separate documentation for each dwelling on the property
Outbuilding – Individual documentation for each detached structure
Unit Interior – Separate entries for each unit or ADU
Vehicle Storage – Garages, carports, and other parking structures
Subject Property Amenities – Swimming pools, tennis courts, etc.
Page 323 of Appendix F-1
When no defects exist in a section, “None” will display automatically. This helps establish a clear record that you’ve considered each area, even when no issues were found.
The Critical Data Fields You’ll Need to Complete
For each identified defect, damage, or deficiency, UAD 3.6 requires specific data points:
Feature – The specific element affected (Exterior Walls, Flooring, Foundation, Mechanical System, Roof, etc.)
Location – Where the issue exists (Full Bathroom, Half Bathroom, Kitchen, or Other with description)
Description – Detailed explanation of the observed problem
Affects Soundness or Structural Integrity – Yes/No designation that feeds directly into underwriting decisions
Recommended Action – One of four specific choices: • Completion • Inspection • Repair (includes replacement) • None (does not require attention)
Page 323 of Appendix F-1
The system maintains consistency by requiring that if you select Completion, Inspection, or Repair for any item, the report must be made “subject to” resolution of that item – the Market Value Condition cannot be “As Is.”
The Cost to Repair: Three Reporting Options
UAD 3.6 offers flexibility in how repair costs are documented:
None – No cost information provided (perfectly acceptable under Fannie Mae guidelines)
Total Cost – A single lump sum for all repairs combined
Itemized – Individual cost estimates for each defect requiring repair, with an automatic sum total
It’s worth noting that Fannie Mae’s Selling Guide (B4-1.3-06) explicitly states that appraisers must “identify and describe” needed repairs but are “not required to put a dollar cost on them.” This gives you professional discretion in deciding how to approach the cost issue – a point often overlooked in discussions about the new format.
Page 324 of Appendix F-1
How the Reconciliation Section Will Change
One of the most significant changes is how UAD 3.6 automatically consolidates all identified defects, damages, and deficiencies into the Reconciliation section of your report.
This new table will display:
Each item you’ve identified
Its location and description
Whether it affects structural integrity
Your recommended action
Cost estimates (if provided)
The table provides a comprehensive overview that eliminates the need for underwriters to hunt through various sections of your report to understand property condition issues. While this creates more structure, it also increases visibility of your observations and recommendations.
Comparing Current Practice to the New Framework
Let’s explore how this differs from typical current practice:
Current Approach (Varies by Appraiser):
Defects often noted in different sections with inconsistent formatting
May be scattered across the improvements section, condition rating notes, and addenda
No standardized method for indicating structural significance
Recommended actions often implied rather than explicitly stated
Cost estimates handled differently by each appraiser
UAD 3.6 Approach:
Every defect categorized by property section
Each item explicitly labeled for structural significance
Clear, required recommendation for every defect
All issues consolidated in Reconciliation section
Consistent formatting regardless of who completes the appraisal
This standardization will likely improve communication between appraisers, lenders, and clients – though it does require adapting your documentation habits.
What This Means for Your Inspection Process
The structured nature of UAD 3.6’s defects reporting will impact how you conduct inspections:
Inspection Tools – Clipboard notes and basic photos may no longer suffice. Mobile technology that allows structured data entry aligned with UAD 3.6 categories will become increasingly valuable.
Documentation Flow – Rather than noting issues as you encounter them, you’ll need to mentally categorize each by the appropriate section while on site.
Photography – Photos documenting defects will likely need more precise labeling to align with the structured categories.
Time Management – Initial inspections may take longer as you adapt to the categorical approach, though efficiency should improve with practice.
Reference Materials – Having section-specific checklists will help ensure you’re considering all required elements during the inspection.
Download Aappendix F-1
While these changes require adjustment, they provide an opportunity to develop a more systematic approach to property inspection that may ultimately reduce revision requests and clarification questions.
Fannie Mae’s Actual Requirements: Separating Fact from Rumor
There’s been considerable discussion about what Fannie Mae “requires” regarding defects documentation. Let’s clarify some key points from their official guidance:
Describe, Don’t Price (By Default) – Fannie Mae’s Selling Guide states appraisers must “identify and describe” needed repairs but are “not required to put a dollar cost on them.”
“As-Is” vs. “Subject To” Usage – Minor deferred maintenance items (normal wear-and-tear) can be appraised “as-is” without affecting loan delivery. Only issues affecting safety, soundness, or structural integrity require a “subject to” approach.
Condition Ratings Still Matter – The C1-C6 rating system remains in place alongside the new defects documentation structure.
Lender Escrow Handling – When a lender sets an escrow for repairs, appraisers are not automatically re-engaged unless specifically requested.
These clarifications help establish reasonable boundaries around the new requirements and may relieve some concerns about implementation complexity.
Practical Preparation: Your Six-Month Action Plan
With UAD 3.6 on the horizon, here’s a methodical approach to preparing your practice:
Months May-June: Education and Understanding
Download and study the complete UAD 3.6 documentation from Fannie Mae’s website
Register for the UAD 3.6 7-Hour Class to ensure comprehensive understanding
Set up your RESNET Appraiser Portal account for the green energy reporting component
Months July-August: Process Development
Create section-specific defects checklists to use during inspections
Research mobile technology options that support structured data entry
Begin practicing categorical documentation on current assignments (for your records only)
Months September-October: Testing and Refinement [limited adoption of 3.6 starts]
Test your new process on several properties to identify efficiency improvements
Refine your inspection workflow based on these test cases
Develop templates for common defects in each category to streamline reporting
This gradual approach allows for comfortable adaptation rather than last-minute scrambling when implementation becomes mandatory.
The Technology Question: Mobile Solutions Worth Exploring
The structured data requirements of UAD 3.6 strongly suggest a move toward digital field notes and mobile inspection tools. While specific software recommendations would quickly become outdated, look for solutions that offer:
Categorized data entry aligned with UAD 3.6 sections
Photo integration with automatic labeling capabilities
Cloud synchronization to transfer field data to your report system
Customizable templates for common defects by category
Export options compatible with your form-filling software
The investment in appropriate technology now may save considerable time and frustration during the transition period.
Balancing Perspective: Potential Benefits and Challenges
Any significant change brings both opportunities and obstacles. Here’s a balanced view of what UAD 3.6’s defects documentation approach means for appraisers:
Potential Benefits:
More consistent reporting across the industry
Clearer communication with clients and underwriters
Reduced follow-up questions about property condition
More systematic approach to property inspection
Better documentation for liability protection
Potential Challenges:
Initial learning curve and workflow disruption
Possible inspection time increases during adaptation
Technology adoption requirements for optimal efficiency
More structured approach may feel constraining to some
Temporary productivity decrease during transition
Understanding both sides helps set realistic expectations as you prepare for implementation. Moving from the clipboard to a tablet 🙂
The Strategic View: Industry Direction and Professional Development
The UAD 3.6 changes reflect the industry’s ongoing movement toward standardization, structured data, and increased transparency. Rather than viewing these changes in isolation, consider them part of a broader professional evolution.
Appraisers who adapt successfully to structured data approaches position themselves well for future industry developments. The skills developed in implementing UAD 3.6’s defects documentation will likely prove valuable as additional standardization initiatives emerge.
Professional development in this area represents an investment in your long-term viability in an increasingly data-driven field.
Next Steps: Immediate Actions to Take Today
While full implementation may be months away, there are concrete steps you can take immediately:
Download the UAD 3.6 documentation directly from Fannie Mae’s website to familiarize yourself with Section 26 covering the Apparent Defects framework.
Register for the UAD 3.6 7-Hour Class to ensure you have expert guidance on the changes.
Set up your RESNET Appraiser Portal account in preparation for the green energy reporting component.
Begin exploring mobile inspection technology options that will support structured data entry.
Start developing section-specific defects checklists to use during the transition period.
These practical steps allow you to approach the changes methodically rather than reactively, positioning your practice for a smoother transition when implementation becomes mandatory.
The appraisers who thrive during periods of change are those who prepare thoroughly and adapt deliberately. UAD 3.6’s defects documentation represents both a challenge and an opportunity to demonstrate your commitment to professional excellence.
Taller Virtual: Descubriendo UAD 3.6 – Lo que Necesitas Saber
¿Tienes curiosidad por todo el revuelo en torno al UAD 3.6? ¿Te preguntas qué es el formulario dinámico y cómo encaja en el panorama general? El Director de Comunicaciones de SFREP, Matt Johnson, y el CEO, Remington Jones, te ofrecen una visión general de esta actualización revolucionaria desde la perspectiva de un proveedor de software.
Nueva URAR UAD 3.6 – Catastros Individuales
En la versión nueva del formulario URAR 3.6, ahora se incluye un espacio separado para ingresar múltiples números de catastro, como los del lote principal, estacionamientos o almacenes (storage units), cuando tienen identificaciones independientes.
Por ejemplo, si una propiedad tiene:
Un catastro para la unidad residencial: 392-080-273-01-000
Otro para el estacionamiento: 392-080-273-02-000
Y otro para el almacén: 392-080-273-03-000
En la nueva URAR, puedes colocar cada uno en su línea correspondiente, lo cual facilita la verificación y legalidad de cada parte de la propiedad.
¿Cómo documentarlo correctamente?
En la sección de Identificación de la propiedad, puedes hacer algo como:
Números de Catastro:
Unidad residencial: 392-080-273-01-000
Estacionamiento: 392-080-273-02-000
Almacén: 392-080-273-03-000
También puedes incluir una nota aclaratoria en la sección de comentarios adicionales indicando que esos catastros están registrados individualmente pero forman parte del mismo conjunto de compraventa.
El Poder de la Inteligencia Artificial No Es Absoluto
Por: William Waltenbaugh, SRA, AI-RRS 28 de abril de 2025
Con el gran poder de la inteligencia artificial viene la responsabilidad de verificar los hechos.
De la Curiosidad a la Creación: El Nacimiento de RoboRater
Cuando vi aquellas primeras demostraciones de ChatGPT creando poemas y letras personalizadas, me sorprendió. Pero la parte práctica de mi cerebro rápidamente pensó en cómo aprovechar esta herramienta para facilitar el proceso de tasación.
ChatGPT es un chatbot de inteligencia artificial, impulsado por un modelo de lenguaje de gran escala (LLM), que puede analizar una enorme cantidad de información y generar texto como respuesta a una pregunta o indicación. Esta habilidad me llevó a explorar su potencial para “ver” y evaluar fotos de propiedades, lo que finalmente me inspiró a crear la herramienta RoboRater.
Al principio hubo errores —y una curva de aprendizaje— cuando comencé a indicarle a la IA que aplicara calificaciones de calidad y condición según el Uniform Appraisal Dataset (UAD) basándose en lo que “veía” en las fotos de propiedades. Luego, en noviembre de 2023, OpenAI presentó una función que permitía a los usuarios Pro desarrollar una versión personalizada del modelo GPT, lo que fue un gran avance. Esta función me permitió, sin tener experiencia en programación, adaptar una versión específica de ChatGPT que se especializa en evaluar la calidad y condición de cocinas a partir de fotos, incluyendo comentarios explicativos y relevantes.
Esta herramienta personalizada, RoboRater, ahora disponible en la tienda de GPTs, representa un paso importante hacia mi objetivo, que es extender su utilidad hacia evaluaciones más amplias de propiedades en un futuro cercano.
ChatGPT como Asistente de Redacción y Relaciones Públicas (PR)
ChatGPT también puede ser un valioso asistente de redacción y especialista en relaciones públicas, especialmente en escenarios de comunicación delicada, como cuando se manejan Solicitudes de Reconsideración de Valor (ROV). Tiene la habilidad de reformular comentarios directos o duros en observaciones profesionales y constructivas.
Considera este ejemplo extremo, en el que le pido a ChatGPT que reescriba un comentario fuerte y mal redactado:
Yo: Reescribe el siguiente comentario para que sea cortés y profesional: “Esta revisión es una de las solicitudes más estúpidas que he recibido en mis 20 años como tasador. El sujeto tiene 400 pies cuadrados menos que el comparable provisto. Solo un idiota pensaría que esto es comparable. Además, hay ventas más recientes y más similares, en mejor proximidad, que deberían usarse antes que considerar este comparable ridículo. ¡El valor se mantiene!”
Reescritura por ChatGPT: “Gracias por proporcionar esta venta comparable para su evaluación. Al revisarla, noté que la propiedad sujeto tiene 400 pies cuadrados menos que la comparable presentada, lo cual plantea dudas sobre su idoneidad para comparación. Es importante considerar las comparables más precisas y relevantes para garantizar la integridad del informe de tasación. En este caso, existen ventas más recientes de propiedades más similares en tamaño y ubicación con respecto al sujeto. Estas deberían priorizarse en el análisis para mantener la precisión y confiabilidad de la valoración. Agradezco su comprensión y cooperación mientras seguimos manteniendo los más altos estándares en nuestro proceso de tasación. El valor previamente determinado permanece respaldado por estas consideraciones.”
Esta transformación demuestra la capacidad de ChatGPT como comunicador diplomático, ayudándonos a mantener el profesionalismo incluso en situaciones difíciles.
Mejorando la Claridad en Reportes Técnicos
Con las indicaciones adecuadas, ChatGPT puede transformar temas complejos, usualmente llenos de terminología específica de la industria, en lenguaje claro y conciso. Audiencias diversas —que pueden no tener experiencia en tasación, como aseguradores, agentes de bienes raíces, prestatarios y vendedores— agradecerán leer un informe que comunique tu análisis y hallazgos de forma directa.
Crear un informe que cualquier persona pueda entender reduce la posibilidad de recibir solicitudes de aclaraciones o revisiones. Dado que las revisiones pueden ser procesos largos, mejorar la claridad no solo ahorra tiempo, sino que también trae beneficios económicos.
Optimizando las Operaciones del Negocio de Tasación
Los chatbots de IA como ChatGPT ofrecen mucho más que asistencia con redacción de informes. Pueden responder preguntas buscando información en internet, recopilándola y resumiéndola de forma precisa y clara, incluyendo citas de fuentes relevantes.
Más allá de recuperar datos, la IA puede ser una excelente compañera para lluvia de ideas, ayudándote a generar contenido y propuestas. También destaca al resumir artículos extensos y documentos relacionados con la industria, lo que te permite mantenerte al día sin necesidad de leer cada documento completo. Adicionalmente, la IA puede ayudarte a redactar correos electrónicos, sugiriendo frases, corrigiendo gramática y generando texto alineado con tu mensaje deseado.
Aunque no está diseñada exclusivamente para tasaciones, estas herramientas impulsadas por IA tienen un gran potencial para agilizar procesos y fomentar la eficiencia dentro de un negocio de tasación.
Navegando las Limitaciones
Aunque el potencial de la IA es enorme, también presenta riesgos. Es fundamental abordar las respuestas de ChatGPT con un sano nivel de escepticismo. Para garantizar precisión y profesionalismo en todos los informes, considera las respuestas generadas por IA como una primera fase de investigación —siempre verifica las salidas y fuentes.
Como cualquier herramienta, ChatGPT requiere supervisión para minimizar riesgos asociados con interpretaciones erróneas o “alucinaciones” —respuestas sin fundamento o irrelevantes. La responsabilidad de verificar y refinar estas respuestas recae en nosotros, reforzando la importancia de la experiencia humana que sigue siendo el corazón de nuestra profesión. Trata la salida de IA igual que tratarías el trabajo proporcionado por un asistente o aprendiz.
La esencia de tu trabajo sigue siendo la misma: lo que cambia es la forma en que se ejecuta.
USPAP y la Regla 1-1(a)
La Regla 1-1(a) de USPAP nunca ha sido más relevante. Los tasadores deben adaptarse continuamente a nuevos métodos y técnicas en un campo que cambia constantemente. El comentario dentro de esta regla instruye a los tasadores a mejorar sus habilidades de manera continua. Adoptar e incorporar tecnología apropiada en nuestras prácticas es esencial para mantener nuestra experiencia en este entorno digital que evoluciona rápidamente.
Enfrentando una Nueva Era Tecnológica
Estamos al borde de una nueva era tecnológica, y el mensaje es claro: la tecnología de IA llegó para quedarse. Ignorar su potencial trae consigo el riesgo de volverse irrelevante. En su lugar, te animo a explorar ChatGPT, perfeccionar tus habilidades para generar indicaciones (prompt engineering), y mantener una mente abierta ante las posibilidades transformadoras de la IA.
Al adoptar la IA, no reemplazamos el elemento humano — lo fortalecemos. Mejoramos nuestros flujos de trabajo y aseguramos que nuestra profesión se mantenga a la vanguardia de la innovación y la eficiencia.
Mantenimiento Programado 13 y 14 de Mayo de 2025
🔧 Mantenimiento Programado – PRComps 🔧
Informamos a nuestros usuarios que debido a tareas de mantenimiento del sistema, PRComps podría experimentar interrupciones temporales durante uno de los siguientes periodos:
🗓️ 13 y 14 de mayo de 2025 ⏰ 5:00 AM y 11:00 AM
Aunque es posible que el sistema no se vea afectado, existe la posibilidad de que el acceso a la plataforma de comparables no esten disponibles temporeramente por un periodo de hasta 2 horas.”
Agradecemos su comprensión y les pedimos disculpas por cualquier inconveniente que esto pueda causar.
El equipo de PRComps
Terreno Excedente vs. Terreno Excedentario (Surplus Land vs. Excess Land)
Terreno Excedente vs. Terreno Excedentario: Lo que los Tasadores Necesitan Saber
La valoración del terreno es un aspecto fundamental de la tasación inmobiliaria, ya que influye en las transacciones de propiedades, decisiones de desarrollo y estrategias de inversión. Una parte clave del proceso implica distinguir entre el terreno que respalda el uso actual de la propiedad y cualquier terreno adicional que pueda —o no— tener valor independiente.
Comúnmente se hace un ajuste por pies cuadrados basado en las diferencias de tamaño del lote entre propiedades comparables sin hacer una distinción clave: si la diferencia de terreno es excedentaria o excedente. Esta omisión pasa por alto si el terreno adicional tiene valor independiente del resto de la propiedad.
Los términos terreno excedentario y terreno excedente suelen confundirse. El terreno excedentario no tiene valor independiente de la propiedad que se está tasando. En cambio, el terreno excedente sí tiene valor propio porque puede dividirse y venderse por separado. Estas diferencias deben ser claramente consideradas en una tasación.
A continuación, se explica qué constituye cada tipo, los métodos comunes para identificarlos y por qué esta distinción es importante.
🧭 Definiciones y Diferencias Clave
Los conceptos de terreno excedentario y excedente se aplican tanto a propiedades residenciales como comerciales. Antes de determinar de cuál se trata, el tasador debe considerar:
Zonificación
El uso más rentable y legalmente permitido (máximo y mejor uso)
Las propiedades colindantes y su uso
Las mejoras existentes en la propiedad
La oferta y demanda del mercado
Luego de este análisis, el tasador utiliza las definiciones del Diccionario de Tasación Inmobiliaria (7ª Edición, 2022) para tomar su decisión.
🟠 ¿Qué es Terreno Excedentario?
Es aquel terreno que no es necesario para sostener el uso actual de la propiedad, pero que no puede venderse por separado.
No tiene un uso independiente viable.
No se puede separar legal ni físicamente del resto de la propiedad.
Tiene utilidad limitada fuera del contexto de las mejoras existentes.
Aunque no contribuya significativamente al valor, sigue siendo parte de la propiedad total.
🟢 ¿Qué es Terreno Excedente?
Es aquel terreno adicional al necesario para el uso actual y sí puede ser separado del predio principal.
Puede tener un uso diferente al del resto del sitio.
Puede desarrollarse o venderse de forma independiente.
Debe tasarse por separado, ya que tiene valor propio.
Puede incluir construcción adicional (como dúplex, triplex o multifamiliares), incluso dentro del alcance de un tasador residencial.
🛠️ Métodos para Identificar Terreno Excedente vs. Excedentario
Muchos tasadores hacen un ajuste por pie cuadrado sin distinguir si el terreno adicional tiene un uso o valor independiente. Esto es un error, porque ignora si el terreno cumple con el máximo y mejor uso, y si puede generar una prima de valor.
Para distinguir entre ambos, es necesario evaluar:
✔️ Legalidad
Revisar requisitos mínimos de tamaño, densidad, retiros (setbacks), servidumbres, y reglamentos de zonificación.
Verificar si la porción adicional cumple con los requisitos para mejoras independientes.
✔️ Posibilidad física y viabilidad financiera
¿Hay espacio físico y forma suficiente para construir algo adicional?
¿Tiene sentido económico hacerlo? ¿El valor del nuevo desarrollo justifica el costo?
✔️ Máximo y mejor uso
En zonas de alta demanda, el terreno adicional puede tener uso productivo (ej. vivienda adicional).
En zonas saturadas, el terreno podría no generar valor adicional —en ese caso, es excedentario.
📈 ¿Por Qué Esta Distinción Afecta la Tasación?
La clasificación correcta del terreno afecta directamente el valor final de la propiedad:
El terreno excedente añade valor real y potencial futuro, por lo tanto se le asigna un precio por pie cuadrado más alto.
El terreno excedentario no puede dividirse ni usarse por separado, pero podría aumentar el valor general en zonas donde la privacidad o el tamaño del lote es un valor deseado.
Por eso, es importante ver más allá de si se puede dividir o no. A veces, el máximo y mejor uso incluye simplemente tener un lote más grande, dependiendo del contexto del mercado.
📌 Conclusión
Identificar el tipo de terreno no es solo verificar si se puede dividir legalmente. Se trata de comprender el uso más productivo del terreno según las condiciones legales y del mercado.
Una valoración precisa requiere esta distinción para asegurar que el informe refleje correctamente el valor del terreno adicional, evitando sobrevaloraciones o subvaloraciones.
