¿Qué significa “Arm’s Length” en el sector inmobiliario? Los 7 tipos de venta explicados

Como tasador de bienes raíces, es imperativo saber si una transacción es una venta en condiciones de plena competencia, una venta no en condiciones de plena competencia o un tipo diferente de venta. Las propiedades vendidas debido a una reubicación laboral, un acuerdo patrimonial, una ejecución hipotecaria o un divorcio pueden venderse por menos del valor de mercado. Por lo tanto, ya sea que esté considerando los términos de venta actuales o analizando ventas anteriores de la propiedad en cuestión o comparables, debe tener en cuenta el tipo de venta.

Antes de profundizar en los siete tipos de ventas válidos, tomemos un momento para revisar las definiciones clave y responder preguntas comunes como: “¿Qué significa la plena competencia en el sector inmobiliario?” y “¿Cuál es la diferencia entre una venta en condiciones de plena competencia y una venta no en condiciones de plena competencia?”

¿Qué es el valor de mercado?

En general, el valor de mercado se define como el precio más probable que una propiedad debería generar en un mercado abierto y competitivo. Esta definición requiere una transacción en condiciones de plena competencia en la que cada una de las partes actúa en su mejor.

¿Qué es una transacción inmobiliaria en condiciones de plena competencia “arm’s length”?

Estas son las definiciones de una venta en condiciones de plena competencia frente a una venta sin condiciones de plena competencia:

¿Qué significa la plena competencia “arm’s length” en el sector inmobiliario?

Una venta de bienes raíces en condiciones de plena competencia es una transacción entre un vendedor y un comprador no relacionados. En este tipo de transacción, cada parte actúa de forma independiente y en su mejor interés. La propiedad está expuesta en el mercado durante un período de tiempo razonable y no se ve afectada por concesiones especiales de financiación o venta. Por lo tanto, lo más probable es que el precio de venta refleje el valor de mercado.

¿Qué significa no plena competencia “non-arm’s length” en el sector inmobiliario?

Una venta de bienes raíces sin condiciones de mercado es una transacción entre un vendedor y un comprador que tienen una conexión por matrimonio, familia, trabajo, etc. Debido a su relación, es posible que cada parte no esté actuando en su propio interés. Por lo tanto, el precio final puede no reflejar el valor de mercado de la propiedad.

Los 7 tipos de venta en el sector inmobiliario

El tipo de venta puede proporcionar cierta claridad sobre si la transacción fue (o es actualmente) una transacción en condiciones de plena competencia, si se debe utilizar una venta comparable o si se justifica un ajuste en los términos de venta de un producto comparable. Al conocer el tipo de venta, podrá conciliar mejor una opinión actual sobre el valor de mercado que esté por encima o por debajo de una transacción actual o reciente para la propiedad en cuestión.

Para las tasaciones que deben cumplir con el Conjunto de datos de tasación uniforme (UAD), debe indicar el tipo de venta para la transacción. Puede reportar cualquier otra información relevante sobre el tipo de venta en el informe de tasación, incluso si se aplica más de un tipo de venta.

A continuación se detallan los siete tipos de venta válidos, explicados en detalle a continuación:

REO sale

Una transacción de propiedad inmobiliaria (REO) es la venta de una casa que ha sido ejecutada y el prestamista es el propietario/vendedor de la casa. La transacción es entre el prestamista y el comprador. Por lo general, estas casas se venden “tal cual” y, por lo general, tienen un precio para venderse con relativa rapidez. A veces la casa está en malas condiciones o puede requerir reparaciones importantes.

Short sale

A diferencia de una REO o una venta por ejecución hipotecaria, el propietario todavía tiene el título de la propiedad, pero vende al descubierto por menos de lo que se debe por la propiedad. Por lo general, el propietario sufre algún tipo de dificultad financiera que le impide cumplir con los pagos de la hipoteca. El propietario y el prestamista deben aceptar la escasez y aprobar la venta. A veces, estas ventas requieren más tiempo para negociar con el prestamista y obtener la aprobación para la venta, y puede haber algunos costos adicionales o gravámenes pendientes que deban liquidarse.

Court ordered sale

Una venta ordenada por un tribunal puede ser el resultado de una disputa entre los propietarios, un divorcio, la muerte de uno de los propietarios o una ejecución hipotecaria en la que el prestatario no cumplió con el pago de la hipoteca. Una vez que expire el período de canje (si corresponde), el tribunal emitirá una orden ordenando la venta u otra disposición de la propiedad. Este es el punto en el que el propietario ha perdido el control sobre la capacidad de vender la propiedad. La propiedad la vende un funcionario (fideicomisario o alguacil) designado por el tribunal, generalmente para cumplir una sentencia o implementar otra orden del tribunal.

Estate sale

El patrimonio es el bien inmueble propiedad de un difunto en el momento de su muerte. El patrimonio se legaliza para que el inmueble pueda venderse y las ganancias se distribuyan a los herederos del difunto. La venta es manejada por un representante (albacea) nombrado en un testamento y/o designado por el tribunal sucesorio.

Relocation sale

Las empresas más grandes contratan una empresa de reubicación para vender la propiedad de un empleado que será transferido o trasladado a otro estado. La empresa de reubicación puede comprar la propiedad a un precio acordado con el empleado corporativo y luego, a su vez, vender la propiedad al mercado en condiciones “tal cual”. A menudo, se intenta vender la propiedad rápidamente, por lo que es posible que no esté expuesta tanto tiempo como las propiedades competitivas en el mercado.

Non-arm’s length sale

Como se indicó anteriormente, una venta no en condiciones de plena competencia es una transacción de bienes raíces en la que el vendedor y el comprador tienen una conexión por matrimonio, familia, trabajo, etc. Como resultado, el precio final de este tipo de transacción puede no reflejar el valor de mercado de la propiedad. Los prestamistas y tasadores consideran que este tipo de transacción es más riesgosa porque las partes involucradas no necesariamente actúan de forma independiente unas de otras.

Arm’s length sale

Como se explicó anteriormente, una venta en condiciones de plena competencia se define como “una transacción entre partes no relacionadas, cada una de las cuales actúa en su propio interés”. 1 Para este tipo de transacción, la propiedad está expuesta en el mercado durante un período razonable de tiempo y el pago es en efectivo o su equivalente. La propiedad vendida no se ve afectada por concesiones de venta o financiación especiales o creativas. Este tipo de venta es el menos riesgoso para el prestamista y es más probable que sea el más cercano al valor de mercado.

Recuerde que el valor de mercado se basa en que los compradores y vendedores generalmente estén motivados, bien informados y actúen en su mejor interés.

Referencia
The Appraisal Institute, Diccionario de Tasación de Bienes Raíces, 6to. Ed.

Por: McKissock