Llegar a una tasación creíble cuando las comparables son pocas
Supongamos que le han asignado la tarea de tasar una propiedad en un área remota o en un vecindario donde últimamente se han realizado pocas ventas. Si las ventas comparables son escasas, es posible que deba ampliar su búsqueda para encontrar comparaciones relevantes. ¿Qué tan atrás buscan los tasadores las comparables? ¿Qué tan lejos geográficamente? ¿Qué otros consejos y trucos utilizan los tasadores para llegar a una tasación creíble, incluso cuando las comparaciones son pocas?
En este artículo, compartimos algunas prácticas recomendadas, así como información de los tasadores que respondieron a nuestra pregunta de la encuesta: “¿Qué se hace cuando las evaluaciones comparativas son pocas?”
Ampliar la búsqueda de ventas comparables
En los casos en los que las comparaciones son pocas y espaciadas, muchos tasadores recomiendan utilizar alguna combinación de las “Tres D” para ampliar su búsqueda de ventas de propiedades comparables:
- Con fecha: busque ventas más antiguas dentro del vecindario en cuestión.
- Distante: busque ventas similares más alejadas en vecindarios competidores.
- Disímiles: busque ventas diferentes dentro del vecindario en cuestión ampliando los parámetros de mejora (GLA, antigüedad, características, etc.).
Es importante tener en cuenta que cualquier comparable que sea distante, anticuada, diferente o una combinación de ambas debe explicarse y los ajustes deben estar respaldados en su informe de tasación.
Si bien las “Tres D” pueden ser una buena regla general cuando las comparaciones son escasas, los tasadores individuales tienen enfoques diferentes. Por ejemplo, los tasadores tienen diferentes preferencias con respecto a qué “D” usar y en qué orden (consulte los comentarios de la encuesta a continuación).
No importa cómo decida ampliar sus parámetros de búsqueda, debe utilizar su conocimiento del área del mercado y aplicar buen criterio para seleccionar ventas comparables que mejor representen la propiedad en cuestión.
Además, es esencial verificar su información cotejando los datos de MLS con los registros públicos y las partes involucradas en la transacción para asegurarse de llegar a una tasación creíble.
¿Qué tan atrás buscan los tasadores las comparables?
Idealmente, los tasadores utilizarán ventas comparables que hayan ocurrido dentro de los 3 a 6 meses anteriores a la fecha de vigencia de la tasación. Sin embargo, a menudo es apropiado retroceder en el tiempo para buscar comparaciones. Según Fannie Mae,1 los tasadores deberían utilizar comparables que se hayan vendido en los últimos 12 meses. También se pueden utilizar ventas comparables más antiguas si el tasador explica por qué fueron seleccionadas.
Cuando las comparaciones son pocas, un encuestado nos dijo: “Según mi experiencia, simplemente tenemos que retroceder más de 3 meses, 12 meses y tal vez incluso los últimos 24 meses. Sabemos que los prestamistas normalmente aceptarán comparables de más de 12 meses si explicamos por qué utilizamos una venta anterior”.
¿Hasta dónde llegan los tasadores en materia de comparables?
Idealmente, los tasadores utilizarán ventas comparables ubicadas dentro de 1 milla de la propiedad en cuestión. Sin embargo, es posible que tengas que ir más lejos geográficamente para encontrar ventas comparables adecuadas, especialmente si trabajas en una zona rural. Puede utilizar comparaciones que estén ubicadas a una distancia considerable de la propiedad en cuestión, siempre que explique y respalde adecuadamente las razones para utilizar las ventas comparables seleccionadas.
Un tasador nos dijo: “Normalmente marco la propiedad y luego salgo un cuarto de milla a la vez para encontrar comparaciones relevantes”. Otros dijeron que amplían su búsqueda a vecindarios y/o pueblos competidores cuando las competiciones son limitadas.
Los tasadores comparten sus enfoques individuales
Como se mencionó anteriormente, encuestamos a nuestra comunidad de tasaciones para descubrir: “¿Qué se hace cuando las evaluaciones comparativas son pocas?” Los siguientes comentarios muestran cómo los tasadores individuales a menudo dan su propio enfoque a las “Tres D” al ampliar la búsqueda de ventas comparables:
“Tiempo y distancia. Mi preferencia es retroceder más en el tiempo dentro del mismo vecindario y/o área de mercado y hacer ajustes en las condiciones del mercado. Si eso aún no proporciona suficientes ventajas, amplié el área de mercado, buscando ventas más recientes con características similares a la propiedad en cuestión”.
“Primero consideremos un marco temporal más amplio. Los ajustes de las condiciones del mercado son muy sustentables”.
“Ampliar la búsqueda a otros barrios competitivos. Luego, retroceda en el tiempo”.
“Ampliar mi búsqueda paso a paso. Primero, vaya hasta un radio de 1,5 a 2 millas para realizar comparaciones. En segundo lugar, retroceda 180 días desde el momento de la inspección en lugar de 90 días. Luego expanda el GLA al 25%. Encontrarás algunas composiciones”.
“Realice ajustes para agregar o eliminar características, es decir, dormitorios, baños, porche cubierto, terreno”.
“Cuando hay pocas comparaciones, primero reconsidero mis criterios de búsqueda. Por ejemplo, una búsqueda de área sería la subdivisión si corresponde, buscar 1 milla o buscar distrito escolar. En segundo lugar, reconsidero criterios como la piscina, el tamaño del lote, los atributos únicos, el sótano y aumento el rango de años de construcción. Por último, reconsidero cosas como las ventas anteriores, agregar ventas pendientes además de las tres ventas cerradas e ir más allá”.
“Utilizaré ventas anteriores y las ajustaré a las condiciones del mercado (valores aumentados/disminuidos) O ampliaré los criterios de distancia y ajustaré a la ubicación (inferior/superior)”.
“Vivo en un mercado rural. Las comparables siempre son pocas, pero últimamente son casi inexistentes. Realmente prefiero permanecer en la misma área de mercado y, al hacerlo, retrocedo mucho en el tiempo y luego determino un ajuste de tiempo preciso. Sigo el mercado todos los meses y tengo buenos datos para respaldar los ajustes”.
“Lo que mis supervisores me han enseñado a hacer cuando las composiciones son escasas (lo que suele ocurrir en la zona semirrural en la que vivimos) es AMPLIAR LOS PARÁMETROS. Esto puede significar los límites geográficos o el tamaño del lote o los metros cuadrados de mejora. En segundo lugar, encuentre la motivación de los compradores principales para el tema (es decir, hay una ADU o una vista boscosa o tal vez sea un precio de lista bajo) y vaya a mercados competitivos cercanos y encuentre comparaciones con esa característica principal similar que atraería a un comprador similar. Se pueden emplear ajustes de ubicación si el análisis de pares coincidentes muestra que eso está justificado”.
Otros consejos y trucos para cuando las comparables son pocas
Además de ampliar los parámetros de búsqueda, algunos encuestados compartieron otras ideas sobre cómo encontrar ventas comparables y llegar a una valoración creíble.
Los consejos y trucos adicionales recomendados por los tasadores incluyen:
- Habla con agentes inmobiliarios locales
- Verificar registros de impuestos
- Habla con tus supervisores o compañeros.
- Busque ventas que no sean de agentes inmobiliarios (por ejemplo, FSBO)
- Aprovechar la tecnología
- Utilice el enfoque de costos
- Utilice el enfoque de ingresos (si se trata de una propiedad que genera ingresos)
“Aproveche el conocimiento local. Interactúe con residentes locales y profesionales de bienes raíces para obtener información sobre las tendencias recientes en ventas y propiedades”.
“Revise los registros de impuestos para ver si hay ventas que no se hayan incluido en la lista. Habla con agentes locales”.
“Pídale orientación a mi supervisor u otros compañeros”.
“Busque FSBO en Craigslist, periódicos locales y sitios web y, a veces, conduzca por un área para buscar nuevos letreros en propiedades que no han llegado a la MLS o que se mantienen como oficinas exclusivas. Utilice también la oficina del registrador del tribunal para buscar nuevas transferencias y escrituras de fideicomiso”.
“Aprovechar las herramientas tecnológicas especializadas en el análisis de datos de bienes raíces rurales para un acceso más amplio a los datos”.
“Utilice el método del enfoque de costos y cualquier otro dato que respalde el valor de tasación”.
“En algunos casos, se puede utilizar el enfoque del costo, especialmente si la casa es más nueva, donde determinar la depreciación acumulada puede ser más confiable que si se aplica a una casa más antigua”.
“Al enfrentar una escasez de evaluaciones comparativas en el mercado rural de Kentucky, se pueden emplear varias estrategias para afrontar este desafío de manera efectiva. En primer lugar, ampliar el radio de búsqueda a ciudades o áreas cercanas puede descubrir propiedades comparables adicionales. En segundo lugar, ajustar las diferencias entre las composiciones disponibles y la propiedad en cuestión es crucial para la precisión. Además, considerar fuentes de datos alternativas, como evaluaciones fiscales o conocimientos locales, puede proporcionar información valiosa. Además, es esencial tener en cuenta el valor de la tierra por separado, ya que a menudo desempeña un papel importante en las propiedades rurales. En los casos en que los enfoques tradicionales no sean suficientes, utilizar el método del enfoque de costos puede estimar el costo de reconstruir la propiedad”.
“Lanza una gran red. Primero, expandiré los parámetros de búsqueda y veré si se estaban filtrando ventas comparables con características ligeramente fuera de los parámetros de búsqueda iniciales. Luego, me gusta mirar retrospectivamente las ventas anteriores dentro del área de mercado en cuestión para ver si se ha vendido algo comparable en los últimos años. En ese punto, si las ventas comparables son extremadamente limitadas, es hora de pasar a enfoques de valor de costos e ingresos”.
“¡Sea creativo! Primero, puedo retroceder en el tiempo, lo que resultará en un cambio/ajuste en las condiciones del mercado. A continuación, si la propiedad en cuestión es compleja, un tasador puede identificar atributos que puedan atraer a un comprador específico y “difundir la red” en esa área de marketing. Se trata de poner entre paréntesis y apoyar los ajustes mediante la demostración en el mercado. ¡Me encantan esas propiedades engañosas que realmente me hacen pensar fuera de lo común! ¡Diviértete con eso!”
Por: McKissock