Placas Solares: El futuro es brillante
Los paneles solares se están convirtiendo en un problema al que se enfrentan cada vez más los tasadores. La proliferación de la energía solar en algunos mercados ha planteado problemas para los propietarios de viviendas, compradores, vendedores, Realtors®, prestamistas y tasadores. Entre las preocupaciones de los propietarios de viviendas está el retorno de la inversión y la seguridad de los paneles solares. Realtors® está experimentando problemas de comerciabilidad en transacciones de compra que involucran propiedades con energía solar. Los prestamistas y tasadores deben determinar cuándo y cómo analizar el valor contributivo de la energía solar.
Aquí hay una breve introducción al estado del mercado solar y cómo se relaciona con los tasadores y Realtors®.
Propietarios y energía solar
Una de las objeciones más comunes de los compradores de vivienda es la idea de que la energía solar es demasiado costosa o que el retorno de la inversión no tiene sentido. En 2018, el costo promedio de una instalación solar en todo el país fue de entre $2,57 y $3,35 por vatio, según el área de mercado. El costo promedio de una matriz de paneles solares de 5kW, antes del Crédito Fiscal Federal para la Energía Solar, es actualmente de alrededor de $15,000. Después de tener en cuenta el crédito fiscal del 26%, el costo neto promedio es de $11,000. Algunos mercados tienen incentivos estatales y locales que pueden reducir aún más los costos netos.
El tiempo requerido para recuperar la inversión inicial varía según la cantidad de energía que produce su sistema y el costo de la electricidad en su área. El aumento de los precios de la energía y la disminución del costo de la energía solar han acortado significativamente el período de equilibrio en los últimos 10 años. Los estados con altos costos de energía, como California y Hawái, tienen el menor retorno de la inversión.
Nubes, Lluvia, Nieve, Viento y Granizo
Los paneles solares no dependen de la luz solar, simplemente de los rayos ultravioleta (UV) del sol. Un panel solar continuará generando energía cuando esté nublado, pero su eficiencia se verá reducida. Los rayos UV y la luz ambiental penetrarán las nubes y los paneles solares seguirán generando electricidad. Este efecto es similar a quemarse con el sol en un día nublado.
La lluvia y la nieve no tienen mucho efecto en los paneles solares. Los paneles solares se calientan al generar energía. La nieve se derretirá debido al calor y se deslizará debido a la inclinación de los paneles instalados. Será necesario retirar la nieve acumulada; un panel cubierto de nieve no tiene acceso solar y dejará de producir energía. La lluvia puede ayudar con el mantenimiento al mantener los paneles limpios. La amenaza de que el viento arranque los paneles del techo es mínima. Los paneles del techo están montados de forma segura en las vigas del techo y los paneles solares de alta calidad pueden soportar fuertes vientos y fuertes tormentas de granizo.
En la Noche
Los paneles solares solo producen electricidad cuando están expuestos a la luz solar y los rayos UV. Los paneles solares no producen energía durante la noche. Hay dos formas de combatir este problema: medición neta y almacenamiento de batería. La medición neta ocurre cuando sus paneles solares producen más electricidad de la que usa su propiedad. El exceso de energía se devuelve a la red y usted gana crédito que puede utilizar cuando sus paneles solares no están produciendo. Piense en ello como una cuenta bancaria de energía. Cuando sobreproduces, pones energía en tu cuenta bancaria. Cuando necesita hacer uso de su saldo porque la energía solar no está produciendo lo suficiente para alimentar su propiedad, puede retirar dinero de su cuenta de energía. La medición neta no está disponible en todos los mercados porque algunas empresas de servicios públicos la han descontinuado.
Con el almacenamiento de batería agregado a un sistema de paneles solares, el exceso de energía se almacena en el sitio en lugar de devolverlo a la red. La energía almacenada se puede utilizar en su propiedad por la noche. Cuando la batería esté llena, el exceso volverá a la red. Si la batería se agota durante la noche, extraerá electricidad de la red. El almacenamiento en baterías está ganando popularidad debido a la reducción de costos y los avances tecnológicos.
Incendios y Bomberos
Los paneles solares pueden crear problemas para los bomberos. Los códigos contra incendios recientes requieren que los paneles estén espaciados para que los bomberos tengan acceso para caminar entre los paneles y puedan hacer agujeros en los techos para ventilar el calor y el humo. También se requiere que los paneles solares tengan mecanismos de apagado claramente etiquetados para “des-electrificar” el sistema, reduciendo así el peligro para los bomberos.
Realtors® y energía solar
Realtors® está comenzando a experimentar desafíos con la energía solar. Cuando un agente de bienes raíces pone a la venta una propiedad con energía solar, pueden surgir problemas de comerciabilidad. Si se arrienda la matriz solar, el agente no solo debe comercializar y vender la propiedad, sino también el arrendamiento solar. La carga financiera adicional para el comprador puede hacer que se quede fuera de la transacción. Un agente de bienes raíces bien informado podría vender el beneficio de la energía solar, pero a menudo el vendedor termina pagando el arrendamiento para facilitar la transacción de compra. Los Realtors® que pueden demostrar el valor de un panel solar propio deberían poder vender una propiedad con una prima y probablemente obtener más listados de propiedades solares.
Tasadores y energía solar
¿Bajo qué circunstancias un tasador considera poner valor a los paneles solares? La mayoría de los tasadores saben que si se arrienda la energía solar, no tienen que considerar el valor contributivo de la matriz solar. Hay escenarios adicionales en los que están libres de considerar la posibilidad de valorar la energía solar. De acuerdo con la Guía de Venta de Fannie Mae, los paneles solares NO pueden incluirse en el valor de tasación de la propiedad si los paneles solares están 1) arrendados, 2) bajo un Acuerdo de Compra de Energía (PPA) o 3) tienen un Préstamo Solar con un Presentación UCC-1. Bajo estos tres escenarios, la mayoría de los tasadores respiran aliviados porque no tienen la obligación de determinar el valor de contribución. Sin embargo, un tasador debe analizar el préstamo de arrendamiento, PPA o solar para determinar cualquier posible efecto en la comercialización de la propiedad. Si se posee energía solar, un tasador está obligado a determinar el valor contributivo de la energía solar, si corresponde.
Valorando la energía solar
La regla 1-1a de los estándares de USPAP establece que un tasador debe emplear correctamente métodos y técnicas reconocidos para determinar el valor contributivo de cualquier característica. Hay tres enfoques del valor: enfoques de mercado, costos e ingresos. La valoración de la energía solar puede emplear los tres enfoques de valoración. Los datos pareados son el método más ampliamente reconocido. El enfoque del costo es útil, pero ya puedo escuchar el mantra del tasador en el fondo: “El costo no es igual al valor”, lo cual es cierto. El enfoque de ingresos es un enfoque extranjero para la mayoría de los tasadores residenciales, pero la capitalización de ingresos se puede utilizar para determinar el valor de un flujo de ingresos. En el caso de la energía solar, el flujo de ingresos son los ahorros de energía reconocidos. Esto se puede determinar con comparaciones previas y posteriores a las facturas de servicios públicos.
Estos tres métodos son “métodos y técnicas reconocidos” que requieren un tasador capacitado para implementarlos. Sopesar o reconciliar los resultados de los tres métodos es similar a otorgar el mayor peso a un determinado comparable. Un tasador puede dar el mayor peso al enfoque de ingresos o de mercado, y el enfoque de costos presta apoyo a la conclusión. Determinar el valor contributivo a través de los tres enfoques del valor puede ser un desafío, especialmente en mercados donde hay falta de datos.
Búsqueda de la data
En muchos mercados, los datos de MLS con respecto a la energía solar carecen de detalles o precisión. Otros sistemas MLS no tienen datos en absoluto. Los tasadores confían en MLS para obtener datos precisos, pero a menudo encuentran información incorrecta o poco confiable en su MLS. La información del asesor fiscal es prácticamente inexistente para los datos solares. Los permisos de construcción, los registros de propietarios de viviendas y los instaladores solares son fuentes potenciales de datos. Los datos pueden ser escasos o no estar disponibles, pero si es posible, un tasador debe considerar los tres enfoques de valor para determinar si existe valor para los paneles.
El código de construcción en mi estado natal de California cambió en 2020 para exigir que todas las construcciones residenciales nuevas se construyan con energía neta cero (ZNE), lo que significa que la propiedad debe producir tanta electricidad como la que usa. No hace falta decir que los tasadores de California están viendo un número creciente de asignaciones de tasación de propiedades con energía solar. Los tasadores en California y en los mercados donde prevalece la energía solar pueden querer tomar nota y prepararse para el desafío. Hay muchos buenos libros, artículos, clases y seminarios web sobre este tema. Si la energía solar prevalece en su mercado y la valoración de la energía solar es un problema para usted, le sugiero encarecidamente que obtenga la competencia necesaria para abordar estas tareas. El conocimiento puede ser tan poderoso como los rayos del sol.
Sobre el Autor
Mark Buhler es un tasador residencial certificado en CA con más de 25 años de experiencia, principalmente tasando usos legales privados y planificación patrimonial. Buhler ha encontrado un nicho en la valoración de casas “verdes” solares y eficientes en recursos. Buhler imparte una serie de cursos de energía solar, incluido el curso de educación continua “Evaluador ecológico acreditado” para Franklin Energy y un nuevo curso, “Recursos de valoración para sistemas solares fotovoltaicos”. Mark disfruta enseñar a los profesionales de bienes raíces sobre temas de tasación y cómo pueden afectar su negocio.