¿Por qué Fotos de Comparables?
Muchos tasadores no pueden entender por qué deben inspeccionar el exterior y tomar fotografías personales de los comparables (formulario 1004). Esta lista debe ser familiar:
• Me paso horas conduciendo por los comparables.
• Tuve que conducir por un camino privado de grava.
• Había una puerta que me impedía…
• El nuevo dueño de la propiedad me amenazó, etc.
Para justificar no conducir por comparables, los tasadores presentan todo tipo de preguntas retóricas y excusas.
• ¿Qué voy a aprender conduciendo por una comparable?
• ¿Por qué no puedo usar fotografías que obtuve de Google Maps?
• ¿Por qué no puedo usar la fotografía que tomé de la comparable hace dos meses?
• ¿Cómo puedo ganar dinero si paso tiempo manejando para ir a retretar las comparables?
• Las fotografías de la MLS y los programas de ventas representan mejor la casa cuando se vendió.
Todos nosotros “sentimos el dolor” asociado con la tarea de la que me quejo cuando conduzco por cada uno de las comparables, al igual que usted, y es uno de los temas de los que hablamos en casi todas las clases en vivo que enseño (Requisitos de fotografía e inspección) .
Primero, ¡ni siquiera pienses en no hacerlo! Para empezar, es obligatorio. Inspeccionar el exterior de cada comparable no es un requisito de USPAP, por cierto, es un requisito de Fannie Mae, Freddie Mac, la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Sin embargo, el requisito de FNMA va directamente al corazón de la regla de “ámbito de trabajo” de USPAP. USPAP define el alcance del trabajo, en parte, como: el tipo y el alcance de la investigación y los análisis. La sección del alcance del trabajo de la tasación 1004 establece que “el tasador debe, como mínimo: (3) inspeccionar cada una de las ventas comparables de al menos la calle”. Por lo tanto, cuando un tasador acepta una asignación y su alcance de trabajo requerido, ha acordado inspeccionar personalmente el exterior de cada venta comparable utilizada en la tasación. No hay forma de evitar esto; un tasador no puede contradecir el requisito de certificación insertando una calificación dentro de la tasación. En otras palabras, es tu trabajo; se le paga para que inspeccione personalmente cada comparación de ventas, ¡así que hágalo!
Firmar una certificación pero no cumplir con las acciones descritas en la certificación es engañoso y se considera fraudulento. Casi todas las juntas estatales de licencias han sancionado a los tasadores por no inspeccionar los comparables. En California, al menos uno o dos tasadores al mes son sancionados por este incumplimiento. También estoy al tanto de varios cargos penales presentados contra tasadores por este problema. Los tasadores deben hacer lo que certifican que han hecho o enfrentar el lado desagradable de un cargo de fraude.
Esto es un ejemplo de los hallazgos en un caso criminal:
“Si bien es posible que el Sr. Williams inspeccionó personalmente los comparables [….] no había evidencia en los archivos de trabajo del tasador de que [él] inspeccionó personalmente ninguna de las propiedades identificadas en los Cargos dos a cinco de la Demanda modificada”.
“Se requieren fotos originales para el tema y todas las ventas comparables. Las fotos tomadas por el tasador se consideran evidencia del cumplimiento del alcance del trabajo del tasador. Las fotos de la MLS y/o programas de ventas pueden incluirse como fotos adicionales; sin embargo, no deben usarse como la foto principal”.
Texas estaba explicando que el alcance del trabajo acordado requiere que el tasador inspeccione y fotografíe cada comparable (el requisito mínimo). El tasador siempre puede proporcionar más que el mínimo, incluidas las fotos de la MLS y/o programas de ventas.
¿Por qué fotografías personales y originales?
Primero, una historia de origen. Hace mucho tiempo, el VA requería que los tasadores inspeccionaran personalmente cada una de las comparables para que pudieran hacer una comparación más informada entre el sujeto y un comparable. Cuando el VA descubrió que algunos tasadores no estaban viendo los comparables, propusieron un requisito “nuevo”; el tasador debe adjuntar una fotografía del sujeto y comparables a cada tasación (grapada al informe). El VA utilizó fotografías como confirmación de la visualización del tasador. Entonces, si está molesto con el requisito de la fotografía hoy, culpe a los tasadores menos minuciosos en el pasado y la necesidad de confirmación del VA.
¿Por qué no Fotos MLS?
Escucho mucho esto: “Utilicé una fotografía de la MLS porque representan mejor una propiedad en el momento en que se vendió”. Si crees esto, no estás prestando atención. Una fotografía de la MLS representa la propiedad cuando estaba en la lista. Cuando se cierra una venta, el agente de venta no vuelve corriendo a una propiedad y toma una fotografía final por el bien de la posteridad. La condición de una propiedad puede cambiar entre la lista y la fecha de venta. Me enteré de esto cuando una de mis inspecciones reveló que la casa se había incendiado entre la lista y las fechas de venta. Al final, el comprador iba a derribar la casa, por lo que el incendio facilitó las cosas. La fotografía de la lista original permaneció en la MLS; nadie insertó nunca una fotografía de la casa incendiada. Cuando los tasadores subsiguientes utilizaron la fotografía de listado de la MLS en sus tasaciones, estaban proporcionando información fraudulenta y engañosa a sus clientes sobre la propiedad comparable y su condición.
Agentes y Corredores… Mentira
Agentes y Corredores… ¿embellecen la verdad? ¡Dime que no es así! El MLS es un sistema de publicidad, una forma de entregar información de ventas a otros agentes y tasadores. En la mayoría de las áreas, los agentes pueden tomar clases sobre cómo escenificar casas y modificar fotografías para hacer que las casas se vean mejor de lo que son (bienvenido a Photoshop). Cada semana veo fotos de la MLS que hacen que una casa luzca impecable solo para descubrir, después de pasar, que en realidad es una casa de los horrores.
¿Qué pasa con Google Fotos?
¿Qué pasa con las fotos de Google? ¿Te refieres a las fotografías que podrían haber sido tomadas hace más de tres años? ¿Cómo representa eso la casa cuando se vendió o hoy, seis meses después? ¿Qué pasa si no puedes verlo todo? Aquí hay un ejemplo, busque esta dirección: 5962 Mud Hen Lake Rd., Makinen, MN. Rápido: ¿cuántos edificios hay en este sitio? Apuesto a que no puedes descifrarlo a partir de las fotos aéreas de gran altitud. Continúe y mire la propiedad usando la función 3D. Oh, es cierto, no hay uno para la mayor parte de los Estados Unidos (fuera de los límites de la ciudad). ¿Es un techo de borrador o de metal? ¿Cuál es la condición de la pintura o el paisajismo? ¿Qué tipo de muelle es ese? ¿Es permanente o móvil? Apuesto a que la fotografía aérea es demasiado borrosa para descubrir algo sobre la propiedad y esto no es inusual.
Copyright protegido
Otro punto con respecto a las fotografías de MLS o Google… están protegidas por derechos de autor. Es contra la ley federal usar sus fotografías sin un permiso por escrito (y su membresía de la MLS no es un permiso). Si usa fotografías con derechos de autor y luego vende el informe a un tercero, está ganando dinero con el trabajo del titular de los derechos de autor. Me sorprende que un abogado con poco trabajo no haya reconocido esto y haya demandado a un tasador desafortunado por la violación.
¿Por qué no puedo reutilizar una fotografía que tomé hace dos meses?
¿Por qué no puedes reutilizar fotos de una tarea anterior? Porque no es una fotografía actual/original y la mayoría de los prestamistas tienen un requisito específico en sus cartas de compromiso para fotografías actuales y originales. El nuevo y revolucionario sistema Collateral Underwriter de Fannie Mae ha estado procesando alrededor de 20 000 tasaciones por día. Supongamos que tienen fotos exteriores del sujeto y solo tres comparables (20.000 x 4); eso es 80,000 fotos exteriores ingresadas en su sistema todos los días, y 80,000 x 280 días de operación al año = 22,400,000 por año. ¡Eso es un montón de fotografías! No necesitan más fotografías fechadas; obviamente tienen esos. Quieren fotos ACTUALES, hoy, ahora, vanguardistas. ¿Por qué? A quién le importa por qué; este es su alcance de trabajo requerido (supongo que rastrean cómo cambia la condición de una casa con el tiempo y verifican para ver qué tasadores tienen fotografías idénticas de una casa).
Como me dijo el jefe de tasaciones de un banco regional en el estado de Washington: “Por el amor de Dios, los tasadores deberían hacer su trabajo y proporcionar las fotografías que requerimos”. Y, por cierto, ese banco y la FNMA pueden comparar las fotografías de los tasadores con las de la MLS. Si hay una coincidencia, la ley federal les exige que entreguen a los tasadores a la junta estatal para tomar medidas disciplinarias.
¿Qué voy a aprender mirando esta propiedad de nuevo?
El mejor ejemplo de por qué es importante tomar siempre fotos actuales me sucedió cuando comencé a evaluar. La primera vez que usé una venta en particular como comparable 30 días después de que cerró, la casa estaba desocupada. Hmm, eso es un poco extraño, pensé. Ahora, 60 días después, vuelvo a pasar por la comparable para tomar otra fotografía para una nueva tarea. Esta vez me doy cuenta de un nuevo cartel de venta con una fotografía de la nueva casa que se construirá en el sitio. Dios mío, lo que pensé que era una gran comparable no lo era: era una venta de terrenos; la casa existente, en estado C3, iba a ser derribada; no tenía valor. Al pasar de nuevo, y tal vez otra vez, podría aprender algo sobre la propiedad que no aprendió la primera vez. Tal vez se esté demoliendo, tal vez se esté remodelando o se esté agregando un segundo piso. Tal vez en este recorrido te enteres de que hay una pandilla de motociclistas viviendo al lado y que les encantan las reuniones nocturnas en la casa club, lo que podría explicar por qué esta compensación se vendió por tan poco. Apuesto a que no aprendiste eso de la foto de la MLS.
Seguridad en el empleo
¿Alguna vez se preguntó por qué hay un movimiento para bifurcar el proceso de tasación y hacer que alguien que no sea el tasador inspeccione el sujeto y los comparables? Una razón puede ser que los prestamistas quieran asegurarse de que la inspección y las fotos que reciben estén actualizadas. Los prestamistas saben quién miente y quién no, y se están cansando de pagar el precio completo por tasaciones que no cumplen con el alcance del trabajo requerido. Si quieres evitar problemas, haz lo que se supone que debes hacer.
Si no hacemos bien el trabajo, Fannie irá más allá en el camino de la bifurcación y sus tarifas de tasación se reducirán significativamente. Ninguno de nosotros quiere eso.
Sobre el Autor
Richard Hagar, SRA, es educador, autor y propietario de una concurrida oficina de tasaciones en el estado de Washington. Hagar ahora ofrece su legendario curso de ajustes para obtener créditos de CE en más de 30 estados a través de OREPEducation.org. El nuevo curso de CE en línea de 7 horas “Cómo respaldar y probar sus ajustes” muestra a los tasadores métodos probados para respaldar los ajustes. ¡Aprende a mejorar la calidad de tus informes y defiende tus ajustes! Los asegurados de OREP ahorran en este curso aprobado. Regístrese hoy en www.OREPEducation.org.