Tasación de viviendas ecológicas: aspectos a considerar
La llegada de viviendas ecológicas y mejoras energéticamente eficientes ha hecho que las tasaciones sean más desafiantes. Evaluar propiedades sustentables es una batalla cuesta arriba debido principalmente a la escasez de datos confiables. Al valorar viviendas ecológicas, considere estos factores para realizar su trabajo correctamente.
Formularios relevantes
En marzo de 2023, Freddie Mac y Fannie Mae anunciaron el Programa Uniforme de Datos Hipotecarios (UMDP), un esfuerzo para mejorar la calidad de los datos hipotecarios. Esta iniciativa implica crear un único informe flexible y retirar los actuales, incluido el Formulario 1004, para estandarizar los datos de tasación para 2024. Informes dinámicos, mayor objetividad, expansión del conjunto de datos de tasación uniforme, alineación con MISMO y democratización de la revisión de datos son algunos de los beneficios que puede esperar de ella.
La UMDP puede resolver los problemas que enfrenta al evaluar viviendas ecológicas. Actualmente, el Formulario 1004 proporciona espacio para artículos especiales de eficiencia energética, en referencia a características optimizadas para la sostenibilidad. Los paneles solares de propiedad personal, las ventanas de alto rendimiento, los calentadores de agua según demanda, los termostatos programables y los conductos aislados se incluyen en esta categoría. Lo mismo se aplica a las calificaciones y certificaciones de eficiencia energética.
Al ajustar los valores de las propiedades, Fannie Mae le permite utilizar el enfoque de costos o ingresos. También puede analizar la demanda del mercado de características relevantes del hogar con eficiencia energética.
Teniendo en cuenta que el Formulario 1004 trata las características ecológicas de las viviendas como una ocurrencia tardía, aún debe completar el Anexo Residencial ecológico y de eficiencia energética del Appraisal Institute para darles justicia en su informe. El nuevo diseño del formulario de tasación de Freddie Mac y Fannie Mae probablemente será tan completo como este documento secundario, si no más, para mantenerse al día y ayudarle a producir valoraciones más precisas.
Capacitación en Evaluación Verde
El sistema ha resultado tan inadecuado para valoraciones sostenibles de propiedades que el Instituto de Tasación empezó a impartir formación sobre cómo tasarlas. Este programa ha producido una serie de tasadores profesionales capacitados para evaluar viviendas ecológicas y casas convencionales con características de eficiencia energética.
Debe someterse al Programa de Desarrollo Profesional de Valoración de Edificios Sostenibles del Appraisal Institute y aprobar los exámenes necesarios para ver su nombre en esta base de datos pública. Sus cursos le brindarán una introducción a los edificios ecológicos, le presentarán estudios de casos, le enseñarán los pormenores de las valoraciones solares y le prepararán para los desafíos del mundo real.
Ser un tasador ecológico es una ventaja para su carrera. Le abre más puertas, ya que los constructores ecológicos alientan a los propietarios a pedir a los prestamistas hipotecarios que elijan un profesional calificado que pueda formarse una opinión más creíble sobre el valor de las propiedades ecológicas. Con este título, será para los préstamos hipotecarios ordinarios lo que los asesores energéticos son para las hipotecas energéticamente eficientes.
Documentos de propietarios
La documentación adecuada es la clave para el éxito de las tasaciones ecológicas, por lo que los encargados de registros exigentes son tus amigos. Cuanto más se den cuenta los propietarios de su papel en las evaluaciones ecológicas, más motivados estarán para documentar todo lo relacionado con la eficiencia energética para ayudarle a hacer bien su trabajo.
Los propietarios de viviendas pueden compilar contratos, certificaciones y otros documentos relevantes de terceros relacionados con sus mejoras ecológicas. Estos documentos pueden ayudarle a valorar las tejas de asfalto con una reflectancia solar de tres años de 0,15, las puertas de garaje con un valor R de 20,4, los tragaluces con un factor U de 0,60, etc.
Servicios de listado múltiple (MLS)
Los servicios de listado múltiple (MLS) son tan vitales para usted como para los agentes inmobiliarios y agentes. Sin embargo, estas bases de datos aún deben ser más útiles en lo que respecta a las valoraciones verdes.
Puede terminar con las manos vacías si utiliza un MLS para encontrar ventas comparables (comps) para terminar un informe sobre una casa con cualidades de alto rendimiento. Los listados excluyen u ocultan funciones verdes en los comentarios privados. No logran ofrecer a los tasadores una imagen completa de la eficiencia energética de las viviendas.
Además, la MLS deja de lado las viviendas personalizadas y favorece las reventas, perjudicando los intereses de los promotores de viviendas sostenibles y de los compradores conscientes del medio ambiente. No podrá encontrar composiciones ecológicas de forma rápida y precisa hasta que los agentes inmobiliarios las incluyan en las bases de datos.
Completar el Anexo sobre ecología residencial y eficiencia energética, de descarga gratuita, es una excelente solución. La presidenta electa del Appraisal Institute, Sandra Adomatis, lo sugirió a agentes inmobiliarios y agentes en las Reuniones Legislativas REALTORS de 2023. Completar este formulario y adjuntarlo al MLS es un trabajo adicional, pero será un gran paso hacia la identificación de las composiciones correctas.
Las fotografías más reveladoras también marcan la diferencia. Algunos listados solo presentan unas pocas imágenes y brindan poca o ninguna evidencia de características ecológicas, lo que los descalifica de la consideración de las composiciones.
La evidencia fotográfica mínima ya no debería existir en la era digital. Los agentes de bienes raíces deben asegurarse de que todos los listados tengan una biblioteca de imágenes y resaltar instantáneas de componentes de viviendas de alto rendimiento para ayudar en las tasaciones ecológicas.
Fuentes de composiciones alternativas
Ampliar su área de búsqueda y retroceder más en el tiempo son técnicas pragmáticas para aumentar sus posibilidades de encontrar composiciones ecológicas. Antes de tomar esta ruta, consulte las viviendas en venta por propietario y consulte los registros públicos para descubrir ventas privadas. Estas fuentes son una mina de oro para propiedades fuera de las bases de datos de la MLS.
Puntuaciones del índice HERS
Utilice la base de datos de ahorro de energía en el hogar (HERS) de Residential Energy Services Network. Este recurso público le brinda acceso a información crítica sobre la eficiencia energética de las propiedades según los puntajes del índice HERS y lo ayuda a determinar qué tan lejos o cerca están de los hogares con emisiones netas cero. Esta base de datos incluye detalles sobre los evaluadores de HERS para que pueda verificar su estado de certificación.
Supere los desafíos de la evaluación ecológica
Los tasadores ecológicos han logrado avances a lo largo de los años, pero persisten algunos de los obstáculos de larga data en la valoración de viviendas sostenibles. La respuesta algo lenta de la industria a tales obstáculos puede resultar frustrante, pero la peor parte ya pasó. Pronto, las estrellas se alinearán para simplificar el proceso de tasación ecológica y hacerle la vida más fácil.
Por: Evelyn Long
December 11, 2023
Features, News