Valoración de la tierra, cuando no hay o hay pocas ventas comparables

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Para aquellos de ustedes que han leído mis artículos en la revista Working RE en el pasado, ya he escrito un artículo sobre la extracción de tierras, también conocida como abstracción de tierras (Land Value: Extraction Method, publicado en el verano de 2012). Esta es una extensión de ese artículo con una revisión.

 

Este artículo está dirigido tanto a propiedades residenciales como comerciales que tienen un componente de terreno y un componente de construcción. Si bien la mayoría usa el término “tierra”, técnicamente estamos valorando el “sitio”, que es la tierra que está despejada y lista para la construcción. A los efectos de este artículo, consideraremos la palabra “tierra” de manera intercambiable con “sitio”.

 

¿Por qué valorar el terreno a la hora de tasar un inmueble? Hay dos razones por las que necesitaría valorar el sitio de la propiedad (terreno) en un informe de tasación. Una razón muy importante es determinar el mayor y mejor uso de la propiedad. Si el valor del terreno es igual o superior al de la propiedad con las mejoras existentes (utilizando el Método de comparación de ventas y/o el Método de capitalización de ingresos), entonces el mayor y mejor uso de la propiedad sería demoler las mejoras existentes y construir un edificio consistente con el área inmediata o considerar las mejoras existentes como un uso provisional. En cualquier caso, eso debería darle el uso más productivo (más rentable). Un buen ejemplo en el que el valor del terreno es mayor que la propiedad existente sería una subutilización del sitio en la que la relación terreno-construcción es mucho mayor de lo normal o si la zonificación del terreno permite un mejor uso que el que existe en el terreno. 

 

Otra razón para valorar la tierra es si un prestamista (para fines de préstamo) requiere que el tasador valore el componente de tierra de toda la propiedad. En su mayor parte, hay tres componentes en una propiedad: el componente de construcción, el componente de terreno y las mejoras del sitio (también conocidas como características adicionales, como el área de estacionamiento, el cercado, la piscina y el paisajismo). El prestamista podría querer saber cuánto del valor total de la propiedad es la parte del terreno y determinar si quiere hacer el préstamo. Después de todo, el prestamista no está otorgando un préstamo de tierra sino un préstamo con mejoras existentes viables. Esto no es asunto del tasador.

 

Cálculo del valor de la tierra (solar)
Los dos métodos más comunes para determinar el valor de la tierra son el método de comparación de ventas y el método de extracción (abstracción). Por cierto, puede llamarlo extracción de tierras o abstracción de tierras, ya que algunos libros de tasación se refieren al método de extracción, mientras que otros libros de tasación se refieren al método de extracción. A los efectos de este artículo, lo llamaré el método de extracción. Un tercer método se llama el método de asignación.

 

Método de comparación de ventas
El Método de Comparación de Ventas es probablemente el método preferido y confiable para estimar el valor de la tierra. Este método es similar a la valoración de una casa existente o propiedad comercial, comparando el tema con las ventas cerradas recientemente de lotes baldíos con zonificación similar. Como normalmente no hay dos casas o edificios comerciales iguales, no hay dos lotes baldíos iguales. Las diferencias más comunes incluyen el tamaño, el ancho y la profundidad del lote, la ubicación y si el lote comparable está despejado o necesita talar árboles, arbustos y nivelar el terreno. Todas estas diferencias deben tenerse en cuenta. Es importante que el precio de venta de la venta del terreno se convierta en un precio de venta por pie cuadrado del lote. Esta es la unidad de comparación en la que se basará la opinión de valor, después de los ajustes por las diferencias mencionadas anteriormente.

 

Una vez que se determina el precio de venta por pie cuadrado para cada venta comparable, comienza el proceso de reconciliación. Probablemente la comparación más importante es el diferencial del tamaño del lote. La teoría básica de la tasación indica que los lotes más pequeños tienden a venderse a un precio más alto por pie cuadrado que los lotes más grandes, al igual que los lotes más grandes tienden a venderse a un precio más bajo por pie cuadrado que los lotes más pequeños. Sin embargo, se debe considerar el tamaño de lote más ideal para el uso final, en este caso, una residencia unifamiliar o el tipo de propiedad comercial en el sitio.

 

Por ejemplo, si el tamaño promedio del lote es de 15 000 pies cuadrados, ¿un sitio de 10 000 pies cuadrados valdría más por pie cuadrado que el sitio de 15 000 pies cuadrados? No en todos los casos. Uno tiene que considerar la demanda del sitio de 10,000 pies cuadrados versus el sitio de 15,000 pies cuadrados, al igual que uno tiene que considerar la demanda de un sitio de 20,000 pies cuadrados. Si el tamaño ideal de la casa o el tamaño del edificio comercial se refleja mejor en un lote de 15 000 pies cuadrados en el área, entonces tal vez un tamaño de lote de 10 000 pies cuadrados reflejaría una casa o edificio comercial de diseño inferior, lo que representaría una menor demanda para el lote más pequeño. Si el tamaño del lote es de 20,000 pies cuadrados, entonces los 5,000 pies cuadrados adicionales de terreno podrían representar un excedente de terreno.

 

Muchos tasadores confunden la diferencia entre tierra excedente y tierra en exceso. La tierra excedente es tierra que no se puede vender por separado, mientras que la tierra excedente sí. En muchos casos, es más probable que un lote grande que se considera que tiene un exceso de terreno valga más que un lote grande que tiene un excedente de terreno, debido al hecho de que dos lotes edificables valen más que un lote edificable. También hay que tener en cuenta la forma del lote. Todas estas situaciones deben tenerse en cuenta al conciliar el valor del lote del sujeto.

 

Método de extracción y no deducción del componente de construcción
En un momento en que existe una fuerte demanda de nueva construcción, ya sea un mercado estable o un mercado en crecimiento, y cuando la demanda es mayor que la oferta, no hay necesidad de seleccionar una venta, ya sea una propiedad residencial o una propiedad comercial, y deducir las mejoras existentes. Una prueba de razonabilidad sería si el precio de venta por pie cuadrado (sin deducir el componente de construcción) está en línea con las ventas puras de terrenos baldíos y si el precio de venta por pie cuadrado parece ser consistente. La economía, particularmente la demanda y la oferta de terrenos para la construcción de un edificio, ayuda a determinar si incluir o no las mejoras en su análisis.

 

Método de extracción y deducción del componente de construcción
En pocas palabras, el valor del sitio es la diferencia entre el precio de venta de una propiedad y el valor contributivo de sus mejoras. Entonces, ¿cómo se determina el valor contributivo de las mejoras? Hay varias maneras de hacer esto. El valor contributivo de las mejoras es igual al valor depreciado de las mejoras observado en el mercado. En otras palabras, puede interpretarse como el costo nuevo, menos la depreciación acumulada. La depreciación acumulada se calcula como la edad efectiva dividida por la vida económica total de las mejoras. Si aún tiene los libros de tasación de su curso básico de tasación, busque Depreciación acumulada. Un excelente libro de referencia que siempre debe tener es The Appraisal of Real Estate, actualmente la decimoquinta edición, del Appraisal Institute.

 

Al valuar la propiedad en cuestión, el tasador calcula la edad efectiva mediante una visita in situ a la propiedad y observa cualquier deterioro físico para llegar a la edad efectiva. Sin embargo, el tasador no puede darse el lujo de visitar el interior de una venta comparable o incluso caminar por el exterior de la venta comparable que es un buen candidato para el valor del sitio por el método de Extracción. Pero si la propiedad está listada en el Servicio de Listado Múltiple, existe la posibilidad de que haya fotografías del interior y exterior de la propiedad. También puede comunicarse con el agente de listado para obtener información adicional sobre la condición física de las mejoras para llegar a una edad efectiva más soportable. Recuerde, la edad efectiva de una propiedad se basa en el juicio y la observación del tasador.

 

Por lo tanto, el procedimiento adecuado sería que el tasador calculara primero el costo de reposición nuevo de las mejoras y luego restara el valor depreciado (valor contributivo) de las mejoras del precio de venta de la propiedad utilizada para la comparación. Pero, ¿qué pasa con las mejoras del sitio residencial, como la piscina, el camino de entrada, el paisajismo, etc.? ¿Y qué pasa con las mejoras del sitio comercial, como el pavimento del estacionamiento? Sí, esos también deben restarse del costo de reposición nuevo de las mejoras.

 

¿De dónde obtiene las cifras de costos de reemplazo? Hay varias fuentes. Para propiedades residenciales y comerciales, use Marshall & Swift (también conocido como Marshall Valuation Service). Para propiedades residenciales solo use www.Building-Cost.net (ahora cobran por su uso) o www.CostToBuild.net (servicio gratuito).

 

Método de extracción utilizando el componente de construcción del tasador de la propiedad
Otro método, aunque no soportable, es obtener la estimación del Tasador de la propiedad del valor depreciado de las mejoras de una venta cerrada recientemente. El valor del terreno sería el precio de venta menos la estimación del tasador de la propiedad del valor depreciado de las mejoras. Esto no es compatible porque la evaluación de la propiedad de un propietario puede ser apelada con éxito, lo que resulta en una reducción en la porción de mejora de la evaluación, mientras que otra casa vendida recientemente puede no haber tenido la evaluación de la propiedad apelada o no haber sido apelada con éxito, lo que resulta en una reducción. Solo recuerde, las evaluaciones se basan en el sistema de evaluación masiva y no se analizan individualmente.

Método de asignación
El método de asignación es más aplicable para la valoración de terrenos residenciales, pero no es de uso común. Sin embargo, si una casa recién construida se construye en un sitio que se compró recientemente, puede ser eficaz. El Método de Asignación se puede aplicar como un porcentaje o proporción del edificio al valor total de una propiedad mejorada. Para una venta mejorada comparable, se debe determinar la parte del terreno o del edificio. Si la casa es relativamente nueva, estimar el costo de las mejoras y dividir los costos por el precio de venta de la propiedad le dará el porcentaje de las mejoras al precio de compra de la comparable.

 

La diferencia porcentual restante será la porción de terreno y el porcentaje de la porción de terreno multiplicado por el precio de venta daría como resultado el valor del terreno. El método de asignación no es tan confiable para aplicar en una casa más antigua porque estimar la depreciación acumulada es demasiado subjetivo. Si se están construyendo nuevos desarrollos cerca, la consulta con los desarrolladores es útil si los desarrolladores pueden proporcionar los costos de construcción asociados con las casas que se venden. Esto incluiría las mejoras del sitio, como el paisajismo, la entrada de vehículos, los patios abiertos y las piscinas.

 

En conclusión, la próxima vez que explique cómo llegó al valor de su sitio en su informe de tasación y diga que utilizó el método de extracción o abstracción, asegúrese de usar el procedimiento correcto además de tener su respaldo en su archivo de trabajo. O mejor aún, indíquelo en detalle dentro del anexo de texto de su informe de tasación.

 

Sobre el Autor

Philip G. Spool, ASA, es un Tasador General de Bienes Raíces Certificado por el Estado en Florida, desde 1973. Anteriormente, Tasador Jefe de la Asociación Federal de Ahorros y Préstamos de Flagler, ha trabajado por cuenta propia desde 1992. Además de tasar, él es instructora en Miami Dade College, impartiendo clases de educación continua. También es vicepresidente y presidente de la división de bienes raíces del Capítulo del Gran Miami de la Sociedad Estadounidense de Tasadores. Puede comunicarse con él en pgspool@bellsouth.net.