Visualización de la actividad del mercado mediante líneas de tendencia y gráficas
Las hojas de cálculo y los gráficos son herramientas poderosas para los tasadores. Con datos adecuados e incorporados en informes, pueden mejorar su profesionalismo y capacidad de toma de decisiones.
Tasadores, este artículo destacará el proceso que utilizo para aportar claridad a mi investigación y análisis de propiedades ‘comparables’. Este proceso completo se convierte en una exhibición en todos mis informes de evaluación porque ayuda a los usuarios previstos a ver visualmente lo que ha estado haciendo el mercado durante un período de tiempo conocido. El gráfico de exhibición también indica una tasa de cambio diaria para las ventas durante el período de tiempo, que luego se puede aplicar como un ajuste de “tiempo” (mercado) a cada compensación en el informe, si se justifica.
Antes de iniciar el proceso, quiero agradecer a los tasadores David Braun, Patrick Egger, George Dell, Joe Lynch y Steven R. Smith por enseñarme a mí y a otros la importancia y los procesos para analizar y usar datos y gráficos en los informes de tasación. tasadores Se han obtenido aportes adicionales de otras fuentes educativas, principalmente para el uso de Excel.
Hay algunos servicios disponibles para los tasadores que proporcionan gráficos similares de forma más automatizada. Las asociaciones de la MLS, a través de sus bases de datos de propiedades y recursos de tasadores secundarios, a menudo tienen gráficos disponibles. Pero encuentro que la mayoría de estos están neutralizados en la forma en que quiero presentar la información de datos de ventas. Existe una personalización limitada disponible para el tasador cuando usa estos servicios, pero son “mejor que nada” como una exhibición adicional en los informes. Le ayudará a justificar su decisión de valor final. El cuadro de ventas y el gráfico que uso están desarrollados en MS Excel (porque mi MLS exporta datos a ese), pero prácticamente cualquier software de hoja de cálculo puede utilizarse para replicar la información que presento.
El proceso comienza con el examen de la propiedad en cuestión y el área circundante para comprender el “problema de tasación” de acuerdo con el Estándar 1 de USPAP.
Una vez que examino la propiedad en cuestión, determino las características principales. Estos comienzan con la ubicación, luego el tamaño de GLA, el diseño, el tamaño del sitio y otras comodidades. Tenga en cuenta que no he mencionado “Precio” en esto. Normalmente segrego la búsqueda de borrador por tamaño de GLA, en un rango de 20% más pequeño a más grande que el GLA del sujeto. Si es necesario, reduzco ese rango. La distancia de selección de composición está determinada por la ubicación geográfica del sujeto, áreas urbanas más cercanas, distancia ampliada en áreas suburbanas/rurales.
La propiedad en cuestión tiene 3 habitaciones, 3.5 baños, construida en 2005, 2,612 pies cuadrados. en área bruta de vivienda (GLA), y el tamaño del lote es de 0.140 acres. Originalmente se cotizó por $625,000 y el precio de lista se redujo a $ 599,997.
Esta propiedad se encuentra en un desarrollo urbano denso. Pero lo que es un poco diferente es que las casas son ‘semi-personalizadas’, lo que significa que el constructor comenzó con un plan de casas de inventario variable en un lote en particular, para cambiar aleatoriamente el aspecto del vecindario, y no comenzaría a construir hasta que un posible comprador ingresara al proceso. En ese momento, el comprador podía seleccionar los acabados disponibles en el catálogo del constructor para ‘personalizar’ la vivienda.
El resultado neto de este programa de constructores es que el vecindario tiene casas de “aspecto” similar desde el exterior, pero el interior podría ser muy diferente en cuanto a acabados de calidad y, por lo tanto, los puntos de precio de las casas compradas podrían estar en un amplio rango. Sin embargo, de manera general, el precio de venta de la casa se basó en el tamaño de GLA, por lo que es una métrica adecuada para la búsqueda de compensación.
Ahora eche un vistazo a los gráficos a continuación. Cuando comencé este proyecto de investigación, comencé con un rango GLA 20% más pequeño a más grande que el sujeto. Después de graficar esas ventas, se hizo evidente que el rango era demasiado amplio.
Así que rehice la búsqueda a un rango del 10 % y los gráficos reflejan esos tamaños. Aquí es donde la representación gráfica es vital. Le ayuda a ver las ventas reales y cómo están posicionadas en términos de su precio de venta en el mercado frente a la fecha de venta.
Una vez que se completa ese paso, agrego las líneas de tendencia lineales y luego polinómicas. En Excel y otros programas de hoja de cálculo, esta es una aplicación definida por el usuario, por lo que tendrá que aprender cómo se hace en el programa que está utilizando.
Ahora estamos llegando al meollo de este artículo. Interpretar los datos y tomar decisiones, de modo que esas decisiones puedan traducirse en la determinación del valor de mercado adecuado. Es el “analista” que se vuelve prominente lo que enfatiza George Dell.
Mire de cerca el gráfico amarillo. Los diamantes muestran las ventas relacionadas con la fecha de venta. La línea verde lineal muestra la tendencia GENERAL de esas ventas, con una fórmula que se muestra en verde como y=58.177. Este es un proceso automatizado integrado en Excel y otras hojas de cálculo, que muestra la tasa de cambio DIARIA en dólares a los precios de venta. Esto se puede usar para desarrollar un ajuste de “tiempo” para las composiciones en el informe.
Normalmente, probablemente me detendría allí mismo y simplemente procedería a terminar el informe. Pero cuando este gráfico se examina de cerca, verá que hay una brecha significativa entre las ventas de precio más bajo y más alto de alrededor de $15,000. ¡La línea verde lineal es la demarcación! Eso me dice que en este vecindario, el GLA y la personalización están impactando los precios de venta.
También tenga en cuenta que los precios de venta promedio y mediano están bastante por debajo del precio de lista ORIGINAL ofrecido. Ese es un punto de datos importante a considerar. Es un momento de rascarse la barbilla que los “analistas” deben evaluar y luego tomar una decisión para respaldar su conclusión de valor.
Una vez que este diferencial de precios se reveló ‘visualmente’ en el gráfico, produje un segundo gráfico, el azul, que se limita a las ventas por encima de la línea lineal verde en el gráfico amarillo.
En este punto, los cerebros de los científicos de datos académicos puros y algunos evaluadores están explotando. “¿Cómo te atreves a usar tan pocas ventas? Necesita al menos “X” números para ser preciso”. A eso digo: “Los bienes raíces no siempre siguen rumbos predecibles; Las ventas de bienes raíces se ven muy afectadas por las emociones del comprador. Entonces, los datos que tiene disponibles son lo que son, dónde están, cuándo están”. ¡Puedes, y probablemente deberías, tomar una decisión con él! Especialmente si su selección de composición es consistente con las características del sujeto. Nuevamente, este es un aspecto clave de ser analista, que es vital para cada tasador.
Volvamos al gráfico azul. ¡Revela que la tendencia general del valor es ESTABLE (la línea negra oscura), con una tasa de cambio de solo $ 0.135 centavos POR DÍA! No aplicaría un ajuste de tiempo a las composiciones basado en eso. En segundo lugar, la línea polinómica punteada (roja), que rastrea con precisión las ventas INDIVIDUALES, también es estable cuando se analizan los puntos finales de esa línea de tendencia.
Cuando se examinan los precios de venta promedio y mediano, se acercan más a los precios de lista del agente de ventas y, por lo tanto, para mí, esas ventas entre $ 590,000 y $ 625,000 se considerarían más apropiadas como compensación en el informe.
Ahora, un punto sobre las líneas POLINOMALES: puede seleccionar el “número de orden” para aplicar en el gráfico. Algunas personas recomiendan usar solo el “número de orden 3” junto con la línea lineal. Yo no. Simplemente porque cuando se eleva el “número de pedido”, se mejora su precisión en relación con las ventas. Cuando aprenda a usar la línea de tendencia Poly y varíe el “número de orden”, notará cómo las “fuerzas magnéticas” de la línea se ven influenciadas por las posiciones de las ventas en el gráfico. Es por eso que el gráfico azul se ve diferente al gráfico amarillo, aunque el “número de orden” en cada uno sea el mismo.
¿Este proceso que uso toma más tiempo para hacerlo? Sí. Pero, ¿es la exhibición que produzco mucho mejor que “nada” u otros gráficos “automatizados” con información limitada? Yo diría que sí. Ahora tengo evidencia creíble que puedo usar para justificar y respaldar mi decisión de valuación.
Independientemente de lo que elija hacer, agregar una o más páginas de exhibición de gráficos a su informe le permitirá ser reconocido como un tasador más diligente. Los clientes aprecian ese aspecto de profesionalismo.
Por: appraisersblogs.com