¿La “modernización de las tasaciones” del GSE es realmente sólo una tasación masiva?
En el intrincado panorama de la financiación de hipotecas inmobiliarias, la noción de exenciones de tasación recientemente denominada “aceptación de valor” por las Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSE), ha suscitado un debate considerable. Las estadísticas más recientes muestran que la Aceptación de Valor representa hasta el 40% de todas las aprobaciones de hipotecas. Se presenta como parte de la iniciativa “Modernización de Tasaciones” de GSE, que tiene como objetivo agilizar el proceso de tasación de hipotecas. Sin embargo, un examen más detenido revela posibles inconvenientes, lo que plantea dudas sobre su eficacia y su impacto en el mercado inmobiliario. A pesar de sus raíces en una metodología diseñada para apoyar a los tasadores, la Aceptación del Valor parece divorciarse de los estándares y la supervisión de los tasadores, lo que genera preocupaciones legítimas con respecto a su confiabilidad y precisión.
La Aceptación de Valor se comercializa al público como un mecanismo eficiente, que ahorra a prestamistas y prestatarios el tiempo y los gastos asociados con las tasaciones de propiedades tradicionales. Al aprovechar sistemas automatizados como Collateral Underwriter de Fannie Mae combinados con un informe de datos de un recopilador de datos de propiedad (PDC), los GSE prometen costos más bajos y un procesamiento de préstamos más rápido. Esta estandarización se promociona como un medio para mitigar el sesgo de valoración y aliviar los cuellos de botella del mercado, particularmente durante períodos de mayor volumen de transacciones. Cuando todavía se llamaban exenciones de tasación, el programa piloto original permitía a los PDC tomar escaneos, notas y fotografías detalladas en 3-D. Luego, esos datos se proporcionaron a un tasador para que los analizara y completara una tasación. Esto fue ampliamente utilizado durante COVID. Sin embargo, en 2023, Fannie Mae cambió el nombre del programa a “Aceptación de valor + Datos de propiedad”, mientras que Freddie Mac comenzó a llamar a su iniciativa similar “Evaluación automatizada de garantías + Datos de propiedad (ACE+PDR)”. Conocidos colectivamente como Aceptación de Valor por brevedad, estos programas renombrados eliminaron por completo al tasador del proceso, dejando que tanto el prestamista como el consumidor dependieran de la opinión de un recolector de datos sin licencia y un algoritmo propietario.
A diferencia de la Aceptación del Valor, la mayoría de los propietarios están familiarizados con la Tasación Masiva, el enfoque comúnmente empleado por los Tasadores del Condado para fines de impuestos a la propiedad. La Tasación Masiva se define en la Guía para Propietarios de Tasación Masiva como “la tasación sistemática de grupos de propiedades a partir de una fecha determinada utilizando procedimientos estandarizados y pruebas estadísticas”. Implica analizar datos recopilados en cantidades masivas, desarrollar estadísticas a partir de los datos y aplicar los resultados para valorar propiedades. Para Mass Appraisers, el conocimiento sobre los modelos de valoración de ingresos, comparación de ventas y costos es esencial, además de cumplir con estándares estrictos para la calibración y especificación de modelos. Como se señala en el Estándar de Tasación Masiva de la Asociación Internacional de Oficiales de Tasación (IAAO), “el personal de tasación debe tener al menos una comprensión general de cómo funcionan los modelos y las diversas tasas y ajustes realizados por los modelos”.
Este enfoque se parece a los programas emergentes introducidos por Fannie Mae (aceptación de valor) y Freddie Mac (evaluación automatizada de garantías) de la empresa. Estos programas, similares a las metodologías de Tasación Masiva, se basan en técnicas avanzadas de modelado y análisis estadísticos de grandes cantidades de datos para la valoración de propiedades. La aceptación del valor está habilitada por el Conjunto de datos de tasación uniforme (UAD) de las GSE, introducido en 2011, que permitió la digitalización de la mayoría de los datos de tasación y las GSE lo describen en estos términos:
Los algoritmos determinan la aceptabilidad del valor (o precio de venta) como base para que el prestamista suscriba el préstamo y utilizan los datos disponibles para evaluar la condición y los riesgos de comerciabilidad asociados con la propiedad.
ACE aprovecha modelos patentados, 40 años de datos históricos y registros públicos.
La aceptación del valor refleja mejor el proceso real que utiliza datos y tecnología para aceptar el valor proporcionado por el prestamista.
Utiliza datos y un marco de modelado para confirmar la validez del valor/precio de venta. Para compras y refinanciaciones
Este fenómeno no es nuevo en el ámbito de la evaluación; de hecho, tiene sus raíces en los Estándares 5 y 6 de los Estándares Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP) que dicen:
La NORMA 5 se aplica a todas las tasaciones masivas de bienes muebles o inmuebles independientemente del propósito o uso de dichas tasaciones (ver opinión consultiva 32). Las excepciones jurisdiccionales y de presentación de informes aplicables a las tasaciones masivas públicas preparadas para tributación ad valorem no se aplican a las tasaciones masivas preparadas para otros fines.
Una tasación masiva incluye:
1. identificar las propiedades a tasar;
2. definir el área de mercado de comportamiento consistente que se aplica a las propiedades;
3. identificar características (oferta y demanda) que afectan la creación de valor en el área del mercado;
4. desarrollar una estructura modelo que refleje la relación entre las características que afectan el valor en el área del mercado;
5. calibrar la estructura del modelo para determinar la contribución del individuo
Es esencial resaltar que los tasadores autorizados deben cumplir meticulosamente todos los estándares descritos en la USPAP. Además, las pautas establecidas por los GSE consideran expresamente cualquier desviación de los requisitos del USPAP como una “práctica de tasación inaceptable”. Sin embargo, sigue habiendo incertidumbre sobre si los GSE cumplen con los Estándares 5 y 6 de USPAP en el desarrollo o presentación de informes de su programa de Aceptación de Valor. Este requisito, exigido por sus propias directrices y la ley estatal, requiere claridad sobre la alineación del programa de Aceptación de Valor con los estándares del USPAP.
Desde la llegada de las computadoras, Mass Appraisers ha empleado tecnología para ayudar en la valoración de propiedades. En esencia, Mass Appraisers fue pionero en lo que ahora se conoce comúnmente como modelos de valoración automatizados o AVM. En particular, la IAAO publicó la primera Norma sobre modelos de valoración automatizados en 2003 y actualizó/revisó la norma más recientemente en 2018. El alcance de las Normas sobre tasación masiva de la IAAO dice que “el enfoque principal es la tasación masiva con fines ad valorem. Sin embargo, los principios definidos aquí también deberían ser relevantes para los CAMA (o modelos de valoración automatizados) utilizados para otros fines, como la gestión de carteras hipotecarias”.
Los tasadores del condado, a menudo denominado Tasación Masiva Asistida por Computadora (CAMA, por sus siglas en inglés), este enfoque ha sido visto como una herramienta para aumentar la experiencia de los tasadores en lugar de reemplazarla por completo. Las Normas de la IAAO abordan el papel de los tasadores y recolectores de datos en esta situación. La Sección 3.3.2.1 Recopilación de datos iniciales estipula que “es necesaria una inspección física para obtener datos iniciales sobre las características de la propiedad. Esta inspección puede ser realizada por tasadores o por recolectores de datos especialmente capacitados. En un enfoque conjunto, los tasadores experimentados toman decisiones subjetivas clave, como la asignación de una clase o grado de calidad de construcción, mientras que los recopiladores de datos recopilan todos los demás detalles”. A pesar de estos estándares, los GSE exigen que sus recopiladores de datos de propiedad tomen decisiones subjetivas clave, como la asignación de atributos de calidad, condición y vista. Surge la pregunta crucial: ¿Podemos afirmar con confianza la exactitud de la valoración de una propiedad sin la supervisión de un tasador capacitado?
Los modelos AVM o CAMA pueden servir como herramientas indispensables para los tasadores, similares a una caja de herramientas proporcionada a un contratista experimentado para construir una casa. El contratista, bien versado en los códigos y reglamentos de construcción, garantiza la construcción de un edificio estructuralmente sólido. Sin embargo, confiar las mismas herramientas a una persona sin experiencia plantea la pregunta: ¿se adherirían a los mismos estándares y regulaciones meticulosas? De manera similar, con los modelos AVM o CAMA, es indispensable el dominio del intrincado marco de estándares y directrices de evaluación, cultivado durante décadas de análisis de datos. Entregar estas herramientas a cualquiera que carezca de esa experiencia produciría inevitablemente resultados cuestionables.
La estandarización de la Aceptación del Valor también introduce riesgos inherentes, especialmente en relación con la tendencia de estos modelos a pasar por alto las características distintivas de las propiedades individuales y las complejidades de los mercados locales. Al basarse únicamente en datos históricos y criterios predeterminados, el proceso puede pasar por alto las fluctuaciones en las condiciones del mercado local, los cambios de zonificación o factores específicos de la propiedad, con lo que se corre el riesgo de inexactitudes y disparidades en la valoración. Amplios estudios realizados sobre modelos de valoración masiva a lo largo de los años han mostrado consistentemente una tendencia preocupante: tienden a exhibir una naturaleza regresiva. En otras palabras, estos modelos a menudo demuestran sesgo, sobrevalorando el valor de las casas baratas mientras subestiman las más caras.
El ejemplo más público y real de este fenómeno fue la ambiciosa aventura de Zillow en la compra/reversión de viviendas. En un movimiento audaz, respaldaron su confianza en su propiedad Zestimate AVM participando en la compra y venta de viviendas. Sin embargo, el resultado estuvo lejos de ser favorable, ya que incurrieron en pérdidas asombrosas por valor de cientos de millones de dólares que finalmente pusieron fin al programa. El paso en falso de Zillow sugiere una falla significativa en su modelo, que sobreestimó constantemente los valores de las propiedades, lo que los llevó a pagar de más por la multitud de casas involucradas en el programa.
Quizás el aspecto más preocupante de la aceptación del valor es su potencial para erosionar la integridad del mercado. Al priorizar la conveniencia sobre la precisión, el proceso socava los principios fundamentales de transparencia y rendición de cuentas esenciales para un mercado inmobiliario saludable. En ausencia de prácticas de valoración sólidas, el riesgo de distorsiones del mercado, burbujas especulativas y vulnerabilidades sistémicas cobra gran importancia, lo que plantea importantes amenazas a la estabilidad económica y el bienestar de los consumidores. Además, los efectos adversos de los modelos de valores regresivos recaen desproporcionadamente en las comunidades marginadas y las regiones desatendidas. Al perpetuar las disparidades en la valoración de la propiedad y la accesibilidad al financiamiento, el proceso podría exacerbar.
Esto también genera preocupaciones con respecto a la seguridad pública. Se trata de personas sin licencia que ingresan a su casa y toman escaneos de video detallados, fotografías y notas. ¿Dónde se almacenan esos datos? ¿Está en el teléfono de los recolectores de datos? ¿Qué recurso, si lo hubiera, tendría un consumidor si fuera perjudicado por un PDC, como por ejemplo que su propiedad resultara dañada o su información privada se compartiera sin su consentimiento? En una muestra de precaución, el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. ha citado la priorización de la seguridad de los veteranos como la razón principal para abstenerse de adoptar el programa de Aceptación de Valor.
Además, ¿qué protecciones al consumidor existen cuando se toma una decisión de préstamo basándose únicamente en un informe de inspección de datos de la propiedad? Si el informe tergiversa las características del tema o la ubicación (por ejemplo, ignora específicamente un elemento de salud y seguridad) o si hay evidencia de sesgo y/o discriminación en el informe, no parece haber ningún recurso. Por el contrario, si hay un problema con un informe completado por un tasador autorizado, existen múltiples formas para que el consumidor busque un recurso a nivel de licencia estatal, así como a nivel federal a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). . Los PDC no tienen licencia, no están certificados y no están obligados a tener un seguro E&O. Si posteriormente se descubre que el informe de datos de la propiedad es engañoso, fraudulento o sesgado, el consumidor podría quedar sin opciones de remedio. Esto parecería estar en desacuerdo con los objetivos del reciente plan de acción de Valoración y Tasación de Propiedades (PAVE) de HUD, que recomienda, entre otras cosas, capacitación antisesgos para los proveedores de servicios de tasación.
Hasta el programa de Aceptación de Valor, los prestamistas tenían dos opciones principales: tasación o exención de tasación, dependiendo del riesgo percibido asociado con el préstamo subyacente. Cuando los GSE descubrieron que la falta de datos de las exenciones de tasación estaba afectando negativamente a sus modelos de valoración automatizados, se creó el programa Property Data Collector para llenar este vacío. Se presenta como una forma para que los prestamistas/bancos divida aún más su conjunto de riesgos con una solución rápida y de bajo costo. Este razonamiento guarda semejanza con las condiciones que precedieron a la última crisis inmobiliaria, donde el uso indebido de productos crediticios, divididos en varios grupos de riesgo, por parte de personas sin licencia y no reguladas contribuyó significativamente al colapso. Esta es una de las principales razones por las que los agentes de préstamos hipotecarios tienen licencia en la actualidad.
Abogo firmemente por la implementación de estudios de ratios de ventas publicados públicamente sobre los MAV utilizados por los prestamistas y las GSE. Un excelente ejemplo de dicha evaluación se ve anualmente a través del estudio de Medición del desempeño de la tasación de bienes inmuebles realizado por el Departamento de Ingresos del Estado de Washington. Este análisis integral incluye estudios de índice de ventas sobre los modelos utilizados por los tasadores, lo que proporciona información valiosa y transparencia sobre la efectividad de estos sistemas en la evaluación de los valores de las propiedades. Dada la amplia gama de software y modelos empleados por los Tasadores del Condado en todo el estado, es imperativo garantizar que cumplan con los parámetros estadísticos establecidos derivados de las décadas de experiencia de Mass Tasadores en el manejo de grandes cantidades de datos. Al extender este escrutinio a las MAV utilizadas por los prestamistas y las GSE, creo que podemos promover la transparencia, la rendición de cuentas y la protección del consumidor dentro del mercado de hipotecas inmobiliarias.
Las normas de la IAAO especifican que un índice de ventas ideal se sitúa entre el 90% y el 110%. En otras palabras, si su ratio de ventas es, por ejemplo, del 100%, la mitad de sus valores estarán por debajo del 100% del valor de mercado y la otra mitad estará por encima. Esto se combinará con un coeficiente de dispersión para propiedades residenciales que oscilará entre el 5% y el 15%. Estos estándares, elaborados por los pioneros de las MAV, ya proporcionan puntos de referencia claros para evaluar la credibilidad y la precisión estadística. Surge la pregunta: si estos estándares se utilizan para evaluar el trabajo de los evaluadores que utilizan modelos CAMA, ¿por qué no se aplican universalmente a todas las MAV del mercado? Al implementar estándares consistentes en todos los AVM, podríamos “calificar” efectivamente su desempeño y obtener una comprensión integral de su eficacia en escenarios del mundo real.
La Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de Instituciones Financieras de 1989 (FIRREA) exige que “una institución debe tener cuidado si contrata a un tercero para administrar cualquier parte de su función de tasación y evaluación, incluida la orden o revisión de tasaciones y evaluaciones, seleccionar un tasador o persona para realizar evaluaciones, o brindar acceso a métodos analíticos o herramientas tecnológicas”. Continúa diciendo que “antes de celebrar cualquier acuerdo con un tercero para servicios de valoración, una institución debe comparar los riesgos, costos y beneficios de la relación propuesta con aquellos asociados con el uso de otro proveedor o la realización de la actividad internamente. La decisión de subcontratar cualquier parte de la función de valoración de garantías no debería verse influenciada indebidamente por ningún ahorro de costos a corto plazo”. En el caso de los modelos AVM utilizados por los prestamistas, que a menudo dependen de tecnología patentada, los prestamistas y los consumidores pueden verse enfrentados a un escenario de “caja negra”, lo que genera dudas sobre su capacidad para comprender plenamente los riesgos inherentes involucrados.
A la luz de estas preocupaciones, es esencial una reevaluación del programa de Aceptación de Valor. Si bien la eficiencia es indudablemente deseable, no debe lograrse a expensas de la credibilidad, la integridad y la participación equitativa en el mercado. En lugar de sucumbir al atractivo de la conveniencia, las partes interesadas deberían priorizar prácticas de valoración sólidas, incorporando el juicio humano, la experiencia local y la debida diligencia integral en el proceso de toma de decisiones.
Como ejemplo de por qué es necesaria esta reevaluación, basta con mirar el paisaje distintivo del estado de Washington. Donde no se puede subestimar la importancia de los recientes avances legislativos en materia de bienes raíces. Los Proyectos de Ley 1110 y 1337, entre otros, presagian cambios significativos destinados a remodelar numerosas áreas del mercado inmobiliario en todo el estado. Estos cambios inminentes requieren competencia en el mercado local y un análisis de evaluación riguroso, que incluya consideraciones meticulosas sobre el mayor y mejor uso, un ámbito en el que las MAV a menudo fallan. Si bien estos esfuerzos de eficiencia también apuntan a abordar la escasez de tasadores, es importante reconocer que la falta de tasadores es más aguda en las regiones rurales. Sigue siendo incierto si los modelos AVM, que históricamente han tenido problemas en estas áreas rurales, realmente pueden cerrar esta brecha. Por lo tanto, la eficacia de estas medidas depende de su capacidad para abordar adecuadamente los desafíos matizados que enfrentan tanto las comunidades urbanas como las rurales.
Los avances en tecnología y análisis de datos ofrecen oportunidades interesantes para revolucionar la valoración de propiedades, prometiendo mayor eficiencia y precisión. Sin embargo, a medida que adoptamos estas innovaciones, es primordial mantener una dedicación firme a los principios éticos y los estándares establecidos, salvaguardando la integridad del mercado inmobiliario y el bienestar de sus partes interesadas. Al coordinar las iniciativas de esfuerzos clave como la Iniciativa de Diversidad de Tasadores con los Recolectores de Datos de Propiedades y programas como las Aplicaciones Prácticas de Tasación de Bienes Raíces (PAREA) y/o Practicum, surge una oportunidad notable: reducir las barreras y permitir el cultivo de una sólida y una cartera diversa de profesionales que ingresan al campo de los tasadores. Este potencial promete beneficios significativos y duraderos para todas las partes involucradas. Sin embargo, es crucial señalar que actualmente estos programas operan con objetivos contradictorios, lo que dificulta su eficacia colectiva.
La proliferación de términos bajo el lema de “modernización de la tasación”, como modelos de valoración automatizados, recopilación de datos de propiedad, aceptación de valor y evaluación de garantías automatizada, puede parecer un fenómeno nuevo, pero en esencia, representan conceptos a los que los tasadores se han referido durante mucho tiempo. Tasación masiva. Estas etiquetas modernas a menudo se anuncian como una panacea para las ineficiencias y sesgos percibidos en los procesos tradicionales de evaluación de hipotecas. Sin embargo, su parecido con las técnicas establecidas de Evaluación Masiva sin puntos de referencia, supervisión o transparencia, genera preocupación sobre una estandarización potencialmente regresiva y distorsiones del mercado. A medida que las partes interesadas navegan por el intrincado panorama de la financiación inmobiliaria, es importante proceder con cautela, priorizando la credibilidad, la transparencia y la equidad por encima de todo. Sólo logrando un delicado equilibrio entre innovación y responsabilidad podremos garantizar que el mercado inmobiliario prospere como pilar de la prosperidad económica para todos.
Por: Dallas T. Kiedrowski, MNAA, Tasador Residencial Certificado