Lo que se debe y no se debe hacer al seleccionar comparables en una de tasación
Los tasadores de bienes raíces suelen utilizar ventas (o comps) comparables recientes para ayudar a determinar el valor de mercado de una propiedad. En este artículo, revisamos los conceptos básicos de las comparables de tasación y describimos algunas cosas que se deben y no se deben considerar al seleccionar ventas comparables adecuadas para una tarea de tasación.
¿Qué son las ventas comparables en una tasación?
En las tasaciones de bienes inmuebles, las comparables de tasaciones (también conocidas como ventas comparables, comparables o comps) desempeñan un papel crucial. Estas comparables son propiedades vendidas recientemente que se utilizan para ayudar a determinar el valor de una propiedad similar.
Por lo general, un tasador seleccionará un mínimo de tres ventas cerradas recientemente que se parezcan mucho a la propiedad en cuestión en términos de ubicación y características relevantes. Luego, hacen los ajustes necesarios para desarrollar una opinión creíble de valor.
Este método de valoración se denomina método de comparación de ventas. Como uno de los tres métodos principales utilizados para valorar bienes inmuebles, el enfoque de comparación de ventas es una herramienta fundamental en el conjunto de herramientas del tasador.
Lo que se debe y no se debe hacer al elegir compensaciones de tasación
Siga estos pros y contras para ayudar a garantizar que se establezcan ventas comparables relevantes:
Dé la bienvenida a ventas comparables relevantes de agentes inmobiliarios
Si bien no es obligatorio seleccionar y utilizar estas ventas amuebladas en su tasación, es importante revisarlas. Este paso garantiza que no haya pasado por alto inadvertidamente ventas relevantes mientras busca propiedades comparables adecuadas. Los agentes inmobiliarios a menudo poseen conocimientos valiosos sobre el mercado de la propiedad en cuestión y la dinámica de ventas, lo que sirve como una fuente confiable de información. Por ejemplo, pueden estar al tanto de ventas en las que la propiedad no figuraba en la lista inferior debido a las necesidades urgentes de reubicación del vendedor o en las que se produjeron negociaciones de precios debido a problemas estructurales encontrados por un inspector de viviendas.
Como tasador, es importante permanecer receptivo a la información proporcionada por los agentes inmobiliarios. Sin embargo, es igualmente esencial realizar la debida diligencia y verificar la información con una fuente independiente. Si descubre otras ventas que son más adecuadas para comparar, es una buena práctica de tasación comentar estas ventas amuebladas en su informe de tasación, junto con una explicación de por qué no fueron seleccionadas. Esta transparencia mejora la credibilidad de su proceso de selección de comparables.
No utilice compensaciones de tasación basadas en el precio
Como tasador, debe proporcionar una opinión imparcial sobre el valor. La selección de propiedades comparables en función del precio puede favorecer inadvertidamente propiedades dentro de un rango de precios predeterminado, en lugar de aquellas genuinamente similares a la propiedad en cuestión en términos de ubicación, tamaño, condición y otras características relevantes. Para mantener la objetividad y la credibilidad, debe evaluar las ventas basándose en criterios que reflejen con mayor precisión la comparabilidad, en lugar de centrarse en el precio.
Concéntrese en las características de la propiedad.
Identifique propiedades con pies cuadrados comparables, número de dormitorios y baños, tamaño del lote, vista (por ejemplo, frente al mar) y comodidades. Priorice las características que son muy buscadas en el tipo de propiedad y el mercado. Por ejemplo, en el mercado del tema, una vista a la montaña podría afectar significativamente la demanda y la comerciabilidad de una casa en condominio de vacaciones.
No utilices ventas a distancia a menos que haya una justificación válida.
Cuando sea posible, intente incluir al menos una venta cercana a la propiedad en cuestión en su enfoque de comparación de ventas. Si esto requiere comparar propiedades que difieren en tamaño u otros aspectos cruciales, sigue siendo valioso debido al factor de proximidad. En los casos en los que las ventas recientes cercanas no estén disponibles, considere utilizar ventas más antiguas o propiedades actualmente cotizadas o bajo contrato, y realice los ajustes necesarios a las condiciones del mercado.
Si debe seleccionar ventas comparables más allá de las inmediaciones de la propiedad en cuestión, realice una investigación exhaustiva y proporcione una explicación detallada de cómo estos vecindarios compiten con la ubicación de la propiedad en cuestión. Aclarar por qué era necesario ampliar el radio de búsqueda, lo que puede estar justificado al valorar inmuebles singulares, inmuebles en entornos rurales o zonas con limitada actividad comercial disponible.
Considere las características objetivas al seleccionar vecindarios competidores.
Considere las características del vecindario que podrían influir en el valor de mercado, incluidas, entre otras:
- El estilo predominante, la antigüedad y la calidad de construcción de las viviendas.
- Tendencias de precios y rango de precios de las viviendas (como precios medios de las viviendas, días en el mercado, actividad de reventa y tasas de absorción)
- Servicios disponibles (por ejemplo, parques públicos, vías verdes o piscinas)
- Condiciones del trafico
- Uso actual del suelo
- Características geográficas (clima, recursos naturales, oportunidades recreativas, etc.)
- Infraestructura
- Accesibilidad a las principales autopistas y transporte público.
- Proximidad a oportunidades de empleo y servicios (escuelas, hospitales, tiendas, etc.)
No limite el número de ventas comparables a tres
No debe limitarse a utilizar sólo tres ventas comparables, porque restringir el análisis a un conjunto tan pequeño puede no capturar con precisión la dinámica del mercado ni reflejar toda la gama de datos disponibles. Al imponer tales limitaciones, puede pasar por alto ventas relevantes que podrían proporcionar información valiosa sobre el valor de mercado de la propiedad en cuestión.
Además, ciertas propiedades pueden tener características únicas o estar situadas en mercados donde es difícil encontrar tres ventas verdaderamente comparables. Por lo tanto, permitir flexibilidad en el número de ventas comparables le permite realizar un análisis comparativo de ventas más completo y completo, lo que resulta en conclusiones más creíbles.
Utilice listados y propiedades pendientes (bajo contrato) en condiciones de mercado que cambian rápidamente.
Además de las ventas cerradas, la información sobre listados y propiedades pendientes (bajo contrato) se puede utilizar para ilustrar la actividad actual del mercado y la competencia que actualmente consideran los compradores potenciales.
Si bien es importante actuar con cautela ya que el precio de venta final es incierto, enumerar comparables y ventas pendientes suele ser beneficioso: (a) para determinar el límite superior del valor probable durante la conciliación final, o (b) como guía, especialmente en períodos de rápida condiciones de mercado en evolución.
¿Qué pasa si las comparables son escasas?
¿Qué sucede si está tasando una propiedad en un área remota o en un vecindario donde últimamente se han producido pocas ventas? Cuando las comparables son pocas y espaciadas, puede ampliar sus parámetros de búsqueda para incluir ventas comparables que sean más antiguas, más lejanas o que tengan características diferentes. Pero una vez más tendrás que explicar por qué fueron seleccionados. Además, será necesario realizar los ajustes necesarios para llegar a un valor que sea creíble y defendible. Además, es necesario tener en cuenta dichas limitaciones y conciliar la fiabilidad del método de comparación de ventas en tales situaciones.
Por: Jo Traut, Director of Appraiser Training at McKissock Learning