Querer Decir o No Querer Decir, Esa es la pregunta
“To Mean, or Not to Mean, That is the Question”. Parece haber un consenso entre los revisores de tasaciones de que el tasador no debe promediar los precios de venta ajustados de sus comparables para llegar a un valor indicado del sujeto desde el Enfoque de Comparación de Ventas. Se hace referencia a Fannie Mae como la fuente de esta prohibición, aunque tal prohibición no existe explícitamente según la Guía de ventas de Fannie Mae.
Existe una prohibición sobre las técnicas de promediación, pero eso se aplica en la sección de Conciliación con respecto a la conciliación de los tres enfoques del valor. En otras palabras, Fannie Mae no quiere que promedies los valores indicados del enfoque de comparación de ventas, el enfoque de costos y el enfoque de ingresos para llegar a una opinión de valor. La discusión sobre la conciliación del valor indicado de cada venta comparable no contiene tal prohibición. En cambio, esta sección establece:
“…los comentarios del tasador deben reflejar su conciliación de los valores ajustados (o indicados) para las ventas comparables e identificar por qué a las ventas se les dio el mayor peso para llegar al valor indicado para la propiedad en cuestión”. (Guía de ventas de Fannie Mae, B4-1.3-09)
Creo que se pueden presentar argumentos sólidos para identificar todas las ventas comparables como dignas de igual peso (con una importante advertencia que abordaré en un momento). En resumen, sugiero que la media puede ser la mejor manera de conciliar esas ventas.
¿Por qué puedo hacer una afirmación tan audaz sin siquiera mirar un solo comparable? Porque esa afirmación es lo que es consistente con la definición de valor de mercado de Fannie Mae.
“El valor de mercado es el precio más probable que una propiedad debería generar en un mercado abierto y competitivo…” (Guía de venta de Fannie Mae, B4-1.101, énfasis añadido).
Dado que apuntamos al precio más probable, estamos entrando en el mundo de las distribuciones de probabilidad (también conocidas como curvas de campana).
En una distribución normal, el valor más probable es la media. Ahora bien, para ser justos, la mediana y la moda también son sinónimos del valor más probable en una distribución normal. Lo que me lleva a mi advertencia… si su distribución (rango de precios de venta ajustados) está sesgada, entonces los valores atípicos deben eliminarse para que la media no refleje ese sesgo.
La opinión generalizada es que a los comparables más similares se les debe dar mayor peso. Pero eso plantea una pregunta… ¿cómo? Podemos observar con bastante facilidad cuál es el comparable físicamente más similar, pero ¿qué pasa con aquel que es más similar transaccionalmente? En otras palabras, ¿qué comparable se desvía menos de la media? Cuando digo “transaccionalmente similar” no me refiero solo a si se trata o no de una venta en condiciones de plena competencia. La similitud transaccional se refiere a una transacción en la que el comprador y el vendedor se comportan de la manera más representativa del mercado y, por tanto, la definición de valor de mercado. Esto es muy difícil de observar de forma aislada. Observar esa desviación requiere contexto. En otras palabras, ¿dónde está esa venta comparable en la distribución en relación con los otros precios de venta ajustados en su conjunto de datos?
(Aparte, puede resultar tentador darle mucha importancia a esa comparación “perfecta”, pero no descuide el concepto de similitud transaccional. Si toma una única venta y la utiliza para justificar ajustes y luego la sopesa (En gran medida en su reconciliación, simplemente está construyendo una tasación en torno a una única venta. Esa es una mala práctica de tasación, una práctica propicia para el abuso y la manipulación).
Una vez que se hayan realizado los ajustes respaldados por el mercado (recordando que Fannie Mae requiere ajustes para las diferencias que impactan el valor), el papel de la similitud física debería terminar. El proceso de ajustes, cuando se realiza correctamente, ha igualado a los comparables en cuanto a similitud física. La conciliación se convierte entonces en un momento para ver sus datos en contexto y considerar la similitud transaccional. Sería perfectamente razonable, incluso una buena práctica de evaluación, utilizar un comentario similar a este:
“Las ventas 2 y 4 recibieron la mayor ponderación porque eran las más cercanas a la media y, por lo tanto, se consideraban las más similares desde el punto de vista transaccional y, por lo tanto, las que mejor reflejaban la definición de valor de mercado”.
Ya sea que esté de acuerdo o en desacuerdo con mi perspectiva sobre cómo aplicar esto en la práctica, el concepto tiene implicaciones que van mucho más allá de los detalles de los cálculos de conciliación. Es una pieza del rompecabezas de la recopilación e interpretación de datos y del desarrollo general de una evaluación creíble y confiable. En “Creación de fórmulas que funcionan” vinculo este concepto con muchas otras piezas del rompecabezas de diversas disciplinas para crear una técnica poderosa que transformará su práctica de evaluación.
Por: Brent Bowen
December 4, 2023
Features, News