Terreno Excedente vs. Terreno Excedentario (Surplus Land vs. Excess Land)
Terreno Excedente vs. Terreno Excedentario: Lo que los Tasadores Necesitan Saber
La valoración del terreno es un aspecto fundamental de la tasación inmobiliaria, ya que influye en las transacciones de propiedades, decisiones de desarrollo y estrategias de inversión. Una parte clave del proceso implica distinguir entre el terreno que respalda el uso actual de la propiedad y cualquier terreno adicional que pueda —o no— tener valor independiente.
Comúnmente se hace un ajuste por pies cuadrados basado en las diferencias de tamaño del lote entre propiedades comparables sin hacer una distinción clave: si la diferencia de terreno es excedentaria o excedente. Esta omisión pasa por alto si el terreno adicional tiene valor independiente del resto de la propiedad.
Los términos terreno excedentario y terreno excedente suelen confundirse. El terreno excedentario no tiene valor independiente de la propiedad que se está tasando. En cambio, el terreno excedente sí tiene valor propio porque puede dividirse y venderse por separado. Estas diferencias deben ser claramente consideradas en una tasación.
A continuación, se explica qué constituye cada tipo, los métodos comunes para identificarlos y por qué esta distinción es importante.
🧭 Definiciones y Diferencias Clave
Los conceptos de terreno excedentario y excedente se aplican tanto a propiedades residenciales como comerciales. Antes de determinar de cuál se trata, el tasador debe considerar:
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Zonificación
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El uso más rentable y legalmente permitido (máximo y mejor uso)
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Las propiedades colindantes y su uso
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Las mejoras existentes en la propiedad
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La oferta y demanda del mercado
Luego de este análisis, el tasador utiliza las definiciones del Diccionario de Tasación Inmobiliaria (7ª Edición, 2022) para tomar su decisión.
🟠 ¿Qué es Terreno Excedentario?
Es aquel terreno que no es necesario para sostener el uso actual de la propiedad, pero que no puede venderse por separado.
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No tiene un uso independiente viable.
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No se puede separar legal ni físicamente del resto de la propiedad.
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Tiene utilidad limitada fuera del contexto de las mejoras existentes.
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Aunque no contribuya significativamente al valor, sigue siendo parte de la propiedad total.
🟢 ¿Qué es Terreno Excedente?
Es aquel terreno adicional al necesario para el uso actual y sí puede ser separado del predio principal.
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Puede tener un uso diferente al del resto del sitio.
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Puede desarrollarse o venderse de forma independiente.
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Debe tasarse por separado, ya que tiene valor propio.
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Puede incluir construcción adicional (como dúplex, triplex o multifamiliares), incluso dentro del alcance de un tasador residencial.
🛠️ Métodos para Identificar Terreno Excedente vs. Excedentario
Muchos tasadores hacen un ajuste por pie cuadrado sin distinguir si el terreno adicional tiene un uso o valor independiente. Esto es un error, porque ignora si el terreno cumple con el máximo y mejor uso, y si puede generar una prima de valor.
Para distinguir entre ambos, es necesario evaluar:
✔️ Legalidad
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Revisar requisitos mínimos de tamaño, densidad, retiros (setbacks), servidumbres, y reglamentos de zonificación.
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Verificar si la porción adicional cumple con los requisitos para mejoras independientes.
✔️ Posibilidad física y viabilidad financiera
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¿Hay espacio físico y forma suficiente para construir algo adicional?
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¿Tiene sentido económico hacerlo? ¿El valor del nuevo desarrollo justifica el costo?
✔️ Máximo y mejor uso
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En zonas de alta demanda, el terreno adicional puede tener uso productivo (ej. vivienda adicional).
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En zonas saturadas, el terreno podría no generar valor adicional —en ese caso, es excedentario.
📈 ¿Por Qué Esta Distinción Afecta la Tasación?
La clasificación correcta del terreno afecta directamente el valor final de la propiedad:
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El terreno excedente añade valor real y potencial futuro, por lo tanto se le asigna un precio por pie cuadrado más alto.
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El terreno excedentario no puede dividirse ni usarse por separado, pero podría aumentar el valor general en zonas donde la privacidad o el tamaño del lote es un valor deseado.
Por eso, es importante ver más allá de si se puede dividir o no. A veces, el máximo y mejor uso incluye simplemente tener un lote más grande, dependiendo del contexto del mercado.
📌 Conclusión
Identificar el tipo de terreno no es solo verificar si se puede dividir legalmente. Se trata de comprender el uso más productivo del terreno según las condiciones legales y del mercado.
Una valoración precisa requiere esta distinción para asegurar que el informe refleje correctamente el valor del terreno adicional, evitando sobrevaloraciones o subvaloraciones.