Tragedia por Monóxido de Carbono: Tasador Culpable!

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Nota del editor: Los nombres, la ubicación y los detalles de este caso se han cambiado para proteger la privacidad de las personas involucradas.

Durante décadas, a los tasadores se les ha recordado gentilmente que presten especial atención a las alarmas de humo y los detectores de monóxido de carbono (CO), especialmente cuando están ausentes por completo. Muchos expertos advierten que los estándares estatales y federales que requieren estos importantes sistemas existen por una razón.

 

Un caso reciente en el que una pareja joven murió por envenenamiento con monóxido de carbono mientras dormían destaca la importancia de vida o muerte de estas simples alarmas y trae este problema al frente y al centro de la comunidad de tasadores de bienes raíces en general.

 

Esto es lo que sucedió.

 

Un error mortal
John y Suzy Smith (nombres cambiados por motivos de privacidad) eran una pareja joven y propietarios primerizos que vivieron en su casa durante poco más de 18 meses. En la noche en cuestión, planearon una cena con amigos y se apresuraron a llegar a casa, prepararse y salir.

 

En un apuro por subirse al auto de su esposo, Suzy dejó su auto en el garaje, con la llave en el encendido y aún en ralentí. Cuando la pareja regresó de la cena, John estacionó su auto afuera en el camino de entrada. Se retiraron por la noche a su suite del dormitorio principal del tercer piso y se fue a la cama. Durante toda la tarde y durante la noche, el automóvil de Suzy permaneció inactivo, bombeando el garaje y luego la casa, llenos de monóxido de carbono.

 

El resultado fue que los Smith, junto con sus mascotas, fueron encontrados muertos al día siguiente. El auto de Suzy todavía estaba funcionando en el garaje cuando la policía llegó a la escena. Las pruebas de laboratorio confirmaron que la causa de la muerte de John y Suzy fue “toxicidad por monóxido de carbono”.

 

Después de una investigación exhaustiva, los detectives encontraron cinco alarmas cableadas en el techo de toda la casa, pero en realidad todas eran detectores de humo. No se encontró una sola alarma de monóxido de carbono en el hogar.

 

La pareja era muy conocida en su pequeña comunidad y la noticia de su muerte fue ampliamente cubierta por las noticias estatales y locales por igual. La noticia de que una pareja tan joven perdiera la vida justo cuando comenzaban una nueva vida juntos golpeó duramente a la comunidad.

 

Demanda judicial
Como era de esperar, los padres de John y Suzy no tardaron mucho en contratar un bufete de abogados y comenzar a perseguir a todos los profesionales de bienes raíces involucrados.

 

Resulta que tanto el tasador como el inspector de viviendas habían inspeccionado la casa de forma independiente 18 meses antes y ambos informaron erróneamente que algunas de las alarmas de humo presentes en la casa eran detectores de CO.

 

En consecuencia, tanto el tasador como el inspector de viviendas terminaron en el extremo receptor de un reclamo legal de “muerte por negligencia”.

 

El equipo legal de los padres de los adultos jóvenes fallecidos (demandantes) alegó que el tasador, Darcy Doe (nombre cambiado por privacidad), había tasado negligentemente la casa de los Smith y había informado la presencia de un detector de CO cuando, de hecho, ninguno estaba presente. Desafortunadamente para Doe, etiquetó su fotografía de manera incorrecta en su propio informe de tasación para el prestamista.

 

La demanda legal señala que el tasador indicó que tomaría nota de cualquier condición física que pudiera afectar la habitabilidad y las condiciones ambientales adversas. Además, el tasador declaró que sus fotografías eran una “representación fiel y precisa de la propiedad en cuestión” y reconoció que cualquier tergiversación intencional o negligente podría resultar en responsabilidad civil.

 

Los abogados del demandante señalan una fotografía incluida en el informe del tasador de un detector de humo First Alert en el techo de la casa. Sin embargo, el detector de humo se etiquetó incorrectamente como detector de CO en lugar de alarma de humo en el informe de evaluación. La demanda legal se apresura a afirmar que el tasador fue negligente, afirmando: “Dada su orientación, junto a una lámpara de techo y adyacente a una escalera, el dispositivo representado parece estar en el segundo piso cerca de la escalera al tercer piso, donde se ubican los dormitorios. No se habría ubicado correctamente incluso si fuera una alarma de CO real”. Su argumento es claramente que cualquier tasador bien enfocado habría sabido este hecho y debería poder notar fácilmente la diferencia entre los dos.

 

El abogado del demandante revisó el asunto de posible negligencia al entrevistar a otros tasadores: “Aparentemente, el [prestamista], al igual que muchos otros prestamistas, requiere específicamente que el tasador confirme la presencia de una alarma de CO exigida por ley como condición para aprobar el préstamo. Un tasador me informó que tuvo que regresar a una propiedad para proporcionar esa confirmación”, escribió el abogado. Sin embargo, Doe no confirmó correctamente la presencia de una alarma de CO.

 

El equipo legal argumentó además que el prestamista “obviamente se basó en el informe de tasación [de Doe] para aprobar el préstamo. Si no hubiera habido una alarma de CO presente, el préstamo no se habría aprobado a menos y hasta que se proporcionara una alarma de CO (lo que podría haberse logrado fácilmente)”.

 

Los abogados van tan lejos como para argumentar que la ley que requiere detectores de monóxido de carbono en los hogares era cada vez más necesaria porque “los vehículos motorizados más nuevos funcionan de manera más silenciosa y suave” y los “avances tecnológicos han disminuido la interacción requerida y la retroalimentación sensorial entre el operador y el vehículo al conducir y estacionar”. .”

 

La combinación de estos elementos les dio a los abogados de los demandantes un fuerte reclamo contra el tasador y el inspector de viviendas de que habían informado incorrectamente la presencia de un detector de CO (que en realidad nunca existió) y, en consecuencia, que esta tergiversación negligente contribuyó a la muerte por negligencia. de los Smith.

 

En última instancia, ambos casos se resolvieron de forma privada fuera de los tribunales.

 

Detector de CO vs alarma de humo
Una lección importante en estos casos es que puede ser extremadamente difícil distinguir entre los detectores de CO y las alarmas de humo. Este es un recordatorio para que los tasadores revisen todos los detectores de CO y las alarmas de humo, y que también los prueben.

 

Rick Bunzel, inspector de viviendas y bombero de Washington, pudo darnos algunos consejos sobre cómo no solo saber la diferencia entre los dos detectores, sino que también ofrece consejos de seguridad adicionales sobre alarmas de humo y detectores de monóxido de carbono.

 

Para empezar, la diferencia entre una alarma de humo y un detector de CO es bastante simple. “El artículo estará claramente etiquetado, escrito en la cubierta exterior del dispositivo, para que pueda verlo fácilmente”, aconseja Bunzel. Sin embargo, esto puede ser difícil de leer porque la señalización podría ser del mismo color que la carcasa, por lo que es muy importante que se acerque lo suficiente a la alarma o al detector de CO para leerlo claramente (¡y probarlo!).

 

Bunzel informa que las alarmas suelen tener diferentes ubicaciones. “Los detectores de monóxido de carbono generalmente se montan alto o bajo”, dice Bunzel. También señala que este no es un método infalible porque el monóxido de carbono y el oxígeno solo tienen una molécula de diferencia, por lo que tienen la misma densidad. “En teoría, podría colocar un detector de CO en cualquier lugar, pero por lo general están fuera del alcance de los niños o las mascotas; esa es una buena regla general”, dice Bunzel. Sin embargo, es importante no depender únicamente de la ubicación, ya que eso puede conducir al mismo tipo de problemas encontrados por Jones anteriormente.

 

Lecciones aprendidas
Bunzel también pudo brindar algunos consejos útiles para los tasadores sobre cómo comunicarse con sus clientes acerca de los detectores de CO. Por ejemplo, Bunzel dice que los tasadores y los inspectores de viviendas deben dejar en claro a sus clientes que no garantizan si el dispositivo funciona, solo que está allí. “El botón de prueba no prueba la funcionalidad de un dispositivo, solo la alarma. El hecho de que chirríe no significa que funcione”, informa Bunzel. Este lenguaje de descargo de responsabilidad debe incluirse en el informe del tasador.

 

Otro consejo es verificar la fecha de una alarma de CO y un detector de humo. “Es increíble la cantidad de detectores de humo que encuentro de los años 80”, dice Bunzel. Las alarmas de monóxido de carbono caducan después de seis años y las alarmas de humo caducan después de 10. De hecho, la Asociación Nacional de Protección contra Incendios (NFPA) requiere que las alarmas de humo se reemplacen después de 10 años. Los tasadores, los inspectores de viviendas y los propietarios de viviendas deben verificar estas fechas.

 

Sin embargo, como tasador, es imperativo que informe a su cliente sobre el vencimiento. “Deberíamos llamar si tienen más de 10 años. Desde una perspectiva de seguridad, debemos hacer eso”, advierte Bunzel. Sobre todo como bombero nos dice que ha visto demasiadas alarmas caducadas. Lo mantiene simple al afirmar simplemente: “Tener alarmas que funcionen dentro de su vida útil salva vidas”. Este es el código por el que todo tasador e inspector de viviendas debería regirse, argumenta Bunzel.

 

Recordatorio importante
Isaac Peck, presidente de OREP Insurance, un proveedor líder de seguros para tasadores, dice que en la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales, el prestamista generalmente requiere que el tasador confirme la presencia de una alarma de CO como condición para aprobar el préstamo. Esto expone al tasador a la responsabilidad si informa que hay una alarma de CO presente, cuando en realidad ese no es el caso. “Incluso en el raro caso de que un tasador no esté obligado por su ámbito de trabajo a informar la presencia de un detector de CO, si el tasador incluye una imagen de un detector de CO en su informe, si el detector de CO resulta ser un detector de humo, todavía se crea un caso por negligencia y/o tergiversación”, informa Peck.

 

Este caso sirve como un recordatorio increíblemente potente de las consecuencias mortales que pueden resultar cuando los detectores de CO funcionan mal o no están presentes. Informar sobre los detectores de CO es a menudo una parte muy mundana y rutinaria de la inspección de la propiedad en cuestión de un tasador, pero esta tragedia reciente demuestra cuán importante es este tema para la industria de la tasación.

 

El caso también muestra cómo incluso un pequeño descuido o error puede convertirse en un reclamo. Peck dice que incluso los tasadores con mucha experiencia a veces pasan por alto las cosas. “Nadie es perfecto el 100 por ciento del tiempo. Si su empresa realiza 200, 300 o más tasaciones al año, ¿cuáles son las posibilidades de que pase algo por alto en una de cada 300 tasaciones? Los errores suceden. Esto demuestra la importancia de tener un seguro para su negocio para que no esté arriesgando todo su negocio o el futuro financiero de su familia. Afortunadamente, tanto el tasador como el inspector de viviendas tenían un seguro E&O y no tuvieron que enfrentar solos estos reclamos legales por muerte injusta”, informa Peck.

 

¡Una cosa a tener en cuenta es que muchas pólizas de E&O de tasadores en realidad excluyen el monóxido de carbono de sus pólizas! Esta exclusión suele ser parte de la exclusión de contaminación de una póliza. Asegúrese de consultar con su agente OREP si desea asegurarse de obtener cobertura para esta importante exposición. (¡Visite OREP.org para obtener más información!)

 

Pensamientos finales
Buscar detectores de monóxido de carbono es una parte muy pequeña de la inspección de su propiedad, pero es de suma importancia. En este caso, tanto el tasador como el inspector de viviendas tomaron atajos, incorrectamente llamaron detector de monóxido de carbono a la alarma de humo y, como consecuencia, se enredaron en un desagradable reclamo legal por muerte injusta. Como tasador de bienes raíces, usted sabe que la tasación de una casa requiere diligencia cuidadosa, tiempo y buen ojo, incluso si su cliente planea contratar a un inspector de viviendas.

 

Asegúrese de tomar nota detenidamente de las alarmas y detectores, sus fechas y ubicación. Un informe preciso no solo salva vidas, sino que le evita el dolor de cabeza de ser el receptor de una demanda.

 

¡Mantente a salvo ahí fuera!

 

Por Kendra Budd, Editora Asociada, www.workingre.com