Una mirada al interior del E&O
No existe ninguna ley que exija que los tasadores de bienes raíces tengan un seguro de responsabilidad profesional (o seguro E&O, como a menudo se le llama), excepto en un estado. Ese estado es Colorado, que requiere que los tasadores con licencia o certificados realicen E&O por un monto mínimo de $100,000 por reclamo.
Sin embargo, la mayoría de los tasadores que realizan trabajos remunerados mantienen E&O, generalmente asegurándolos por al menos $500,000 o $1 millón por reclamo. Los tasadores lo utilizan por dos razones: primero, muchos tasadores quieren la defensa legal y la protección financiera que brinda E&O en caso de un reclamo de responsabilidad relacionado con su trabajo. Después de todo, los errores ocurren, e incluso si su trabajo es siempre perfecto, existe el riesgo de una demanda frívola. Y segundo, los tasadores lo compran porque sus clientes o AMC lo requieren; no pueden conseguir trabajo sin él.
Cualquiera sea el motivo de la E&O, cuando ocurre un asunto disciplinario estatal, los tasadores se preocupan por el impacto que pueda tener en su seguro. Los temores comunes son que su aseguradora aumente su prima o se niegue a renovar su póliza. Estos temores tienen una base racional. Cuando un tasador recibe una sanción importante (como la suspensión de su licencia por violaciones graves del USPAP o irregularidades intencionales), es casi seguro que una aseguradora aumentará sustancialmente las tarifas u optará por no renovar la póliza del tasador. El razonamiento de la aseguradora suele ser que, basándose en la experiencia estadística, un tasador con un historial de disciplina seria tiene más probabilidades de tener un reclamo legal en su contra en el futuro y, en promedio, es una apuesta financiera más riesgosa para la aseguradora.
¿Qué pasa en el otro extremo del espectro, cuando los tasadores enfrentan quejas que no resultan en medidas disciplinarias? En este caso, las reglas de suscripción para algunos programas de E&O pueden resultar en la no renovación de E&O, incluso cuando no se impone ninguna disciplina después de la presentación de una queja. Pero las reglas de suscripción varían ampliamente entre los programas de E&O. La reacción de una compañía de seguros con respecto a un asunto disciplinario puede ser diferente a la de otra compañía; todo depende de las reglas de suscripción que cada compañía crea para un programa de seguro en particular.
“¿Debo informar la presentación de una queja en mi contra ante el estado a mi proveedor de seguro E&O?”
Esta pregunta surge por el temor de que informar la queja resulte en la no renovación o en una prima más alta. Ese miedo es comprensible. Pero lo mejor y más seguro para un tasador es siempre informar la presentación de una queja al transportista de E&O inmediatamente después de recibir el primer aviso de la queja. Hay dos grandes razones para esto.
La primera razón es simplemente asegurar la asistencia jurídica y los beneficios de política que el tasador pueda tener bajo su E&O. La mayoría de las pólizas E&O tienen algún tipo de cobertura de asistencia en la defensa de una denuncia disciplinaria. Su póliza puede cubrir el costo de un abogado si necesita asistencia legal para responder a la queja o en una audiencia. Algunos programas de E&O también mantienen departamentos legales que pueden ayudarlo de manera informal revisando su correspondencia con el estado antes de enviar cualquier cosa. Este consejo puede ser extremadamente valioso porque puede provenir de asesores legales que han visto cientos de otros asuntos disciplinarios y tienen la experiencia para evaluar una respuesta adecuada.
Para ser elegible para dichos beneficios de cobertura, un tasador generalmente debe informar el asunto disciplinario al proveedor de E&O dentro de un plazo determinado. Este plazo varía de una póliza a otra, pero generalmente es dentro de los 30 o 60 días posteriores a que el tasador recibe el primer aviso de la queja. Si bien la mayoría de las investigaciones disciplinarias abiertas contra tasadores probablemente no requieran asistencia de un abogado y pueden ser manejadas directamente por el tasador, sigue siendo importante informar cada asunto al recibir el primer aviso para preservar la disponibilidad de la cobertura. Una queja que no parece grave al principio puede convertirse en algo peor en el futuro.
La otra razón para presentar una queja a su proveedor de E&O es fundamental. Prácticamente todas las solicitudes de E&O nuevo o de renovación de E&O tienen variaciones de dos preguntas. Una pregunta aborda la existencia de investigaciones disciplinarias pasadas o pendientes y pregunta algo como esto: “¿Ha sido disciplinado o investigado por alguna junta estatal de licencias, administrativa o regulatoria como resultado de actividades de tasación?” La otra pregunta aborda reclamos legales existentes o potenciales y pregunta algo como: “¿Hay hechos o circunstancias pendientes que podrían resultar en un reclamo en su contra?”
Si un tasador no responde estas preguntas con precisión al omitir la mención de una queja disciplinaria al estado, y luego recibe una póliza basada en esa solicitud, el tasador está poniendo en peligro la posible cobertura bajo la póliza, no solo por el asunto disciplinario omitido (y cualquier reclamación legal por daños y perjuicios ante el tribunal que pueda presentarse más adelante), pero también pone potencialmente en peligro la cobertura de cualquier reclamación futura. Esto se debe a que omitir información en la solicitud puede otorgarle al asegurador el derecho de rescindir la póliza si la omisión se descubre más adelante.
Como abogado, he visto casos desgarradores en los que los tasadores no informaron sobre asuntos disciplinarios en sus solicitudes y luego fueron demandados en juicios graves. Cuando los tasadores informaron sobre las demandas de cobertura y las aseguradoras de E&O descubrieron las omisiones, las aseguradoras de E&O estaban en su derecho legal de rescindir las pólizas y negar la cobertura de las demandas.
Es por eso que siempre es más seguro para un tasador informar un asunto disciplinario a su compañía de E&O e incluir una mención del mismo en la solicitud, independientemente del impacto potencial en la renovación o la prima. No hacer esto crea el riesgo de no tener cobertura alguna cuando realmente la necesita.
“¿Qué pasa si mi proveedor de E&O no me renueva o aumenta mi tarifa?”
Este no es un resultado inevitable de informar una queja a un proveedor de E&O. Incluso cuando una solicitud de E&O solicita información sobre asuntos disciplinarios o divulgación de circunstancias que pueden dar lugar a un reclamo, la compañía de seguros no necesariamente responderá con la no renovación o con un aumento de la prima. Como se mencionó anteriormente, las reglas de suscripción varían en diferentes programas, y algunas aseguradoras realmente analizan la gravedad del asunto para evaluar si debería afectar la emisión de E&O o la prima. Una queja presentada por un prestatario sobre un supuesto “valor bajo” o una queja que no resulta en sanciones o en una advertencia menor, por ejemplo, puede tener pocas o ninguna consecuencia en los programas de E&O. Tampoco existe una “lista negra” a efectos de seguros: cada determinación debe hacerse legalmente según las propias normas de suscripción de la compañía de seguros.
Sin embargo, cuando una compañía de seguros decide no renovar una póliza o cotiza una prima de renovación mucho más alta, un tasador puede buscar alternativas con otros proveedores de E&O. La sugerencia que les daría a los tasadores en esta circunstancia es que comiencen a comprar temprano. (Es mejor comenzar entre 30 y 45 días antes de que finalice la política actual del tasador). Participe en conversaciones reales de persona a persona con proveedores de E&O para obtener comentarios sobre el proceso de solicitud y las diferentes opciones, en lugar de tratar de manejarlo únicamente en línea. aplicaciones. Y recuerde que sólo las sanciones más severas harán que un tasador realmente no sea asegurable o llevarán la prima de E&O más allá de un rango realista.
Por:
Peter Christensen